李在明政府房地产执政一年在野党开讨论会：“核心区域缺乏供给方案，只是一再加码监管”[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 18 May.2026 19:29(KST)

国民力量党首尔市党与议员 Cho Eunhee 共同主办
“扩大土地交易许可区，加剧全租与月租不安”
“在地方财政结构下，难以下调交易税”
“在贷款监管下只有现金富人能入市，差别化加剧”

在6·3地方选举临近之际，在在野党所属的首尔市长候选人出席的情况下，一场评估李在明政府上台1年来房地产政策的研讨会召开。与会者在讨论中集中指出，李在明政府以贷款、税收、土地交易许可区为中心的政策，导致了全租与月租市场的不稳定以及交易萎缩。

担任国民力量党首尔市党居住阶梯正常化特别委员会委员及首尔市长候选人Oh Sehoon竞选对策委员会总括选举对策本部长的国民力量党议员Cho Eunhee，18日在首尔汝矣岛国会议员会馆共同主办了“李在明政府执政1年房地产政策评价及今后课题”座谈会。候选人Oh当天也出席座谈会并表示：“在李在明政府成立满1年之际，我们所面对的房地产市场现实极为惨淡”，“过度的贷款监管击垮了市民居住迁移的阶梯，甚至还要动长持有特别扣除，再次将市场推入混乱之中。”

国民力量首尔市长候选人 Oh Sehoon 18日在首尔汝矣岛国会议员会馆举行的“李在明政府1年房地产政策评价及今后课题”讨论会上致贺辞。记者 Choi Seoyoon

“买卖·全租·月租三重利空”

作为首位发言人出场的汉阳大学教授Lee Changmu，将李在明政府1年的房地产政策评价为“快速预览进步政权房地产政策失败过程的第3季”。其认为，如同卢武铉、文在寅政府时期那样，为了抑制江南高价住宅而强化税收和贷款监管，随着时间推移，不安会向江北与郊区蔓延，这一局面可能再次重演。

Lee教授指出：“本届政府成立之初，人们曾期待其会朝市场友好方向前进，但最终出台的却是在缺乏长期蓝图的情况下，过度沉迷于短期市场状况的极端处方。”他将把住房抵押贷款额度限制在6亿韩元的“6·27对策”称为“前所未有的剧烈处方”。

Lee教授表示，政府虽然专注于稳定买卖价格，但压低买卖价格并不意味着全租和月租会同步稳定。他指出：“我国的房屋买卖价、全租和月租往往是各自独立波动”，“当前正处于买卖·全租·月租同步急涨的‘三重利空’局面。”根据Lee教授的分析，自李在明政府成立以来的1年间，首尔公寓价格中，买卖（5.98%→8.79%）、全租（1.96%→8.66%）、月租（3.57%→8.35%）均同时上涨。

Lee教授还将土地交易许可区的扩大指认为加剧全租与月租不安的因素之一。他表示：“从实际成交价指数来看，已经在触顶并开始走稳的时点，是否引入了过于强烈的监管，令人质疑。”他接着说：“从以往蚕室、三成、大峙、清潭洞土地交易许可区的案例看，价格稳定效果并不突出，反而出现了全租和月租的不安”，“如果无法全面解除，那么至少应考虑对江南3区和龙山以外的其他地区予以放宽。”对于多套房持有者转让所得税加重课税及对非居住1住房者的监管，他指出：“这些措施冻结了交易，并强化了对‘一套优质房’的需求”，“非居住1住房者同样在扮演全租和月租住房供应者的角色，这一功能不可能在一夜之间被废除。”

中央大学教授Jin Jangik指出，房地产政策目标过于倾斜于价格稳定。Jin教授表示：“有必要重新思考房地产政策的目的究竟是价格稳定，还是居住稳定”，“税收并非改变市场的政策，而是调节经济主体行为激励的政策。”关于转让所得税加重课税，他指出：“抑制短期投机这一目标虽十分明确，但实际上会让人不愿出售住房，从而导致交易断崖和房源减少。”

他还认为，加强持有税也可能转嫁为租金。Jin教授表示：“我国住房持有者中老年人占比较高，没有现金流的人要持续缴税并不容易”，“最终持有税只能转嫁给承租人。”他指出：“房地产税制政策在短期市场稳定方面或许会有一定效果，但如果在缺乏长期对策的情况下反复实施，很可能只停留在调节交易和心理层面。”

非公寓与低收入群体受冲击忧虑……被指“缺乏供给替代方案”

18日，在首尔汝矣岛国会议员会馆举行的“李在明政府执政1年房地产政策评估及后续课题”讨论会上，与会者合影留念。记者崔瑞允

在随后的讨论中，也有观点指出以抑制需求为中心的对策存在局限。美国International American大学教授Sim Hyungseok表示：“现政府的房地产对策属于超短期对策，有很大可能在2个月稳定后引发4年不安”，并称：“非居住1住房者的房源不同于多套房持有者的房源，没有迫切出手的理由，且多以市价水平挂牌，因此对市场稳定的效果并不大。”韩国建设产业研究院研究委员Kim Sunghwan则表示：“几乎很难找到关于如何在首都圈核心地区进行供给的内容”，“首尔的供给最终必须通过整备事业来解决，但政府对策仍停留在利用公共办公楼或闲置用地的层面。”

住房产业研究院住房研究室长Kim Deokrye指出：“首尔多套房持有者所持住房中，有一半是非公寓”，“如果对多套房持有者进行监管，首先被处置的将是低收入群体主要居住的非公寓，从而使居住弱势群体受到冲击。”他还表示：“青年与新婚夫妇会利用办公楼式公寓等多种居住形式，但政策讨论却仍停留在以公寓为中心”，“对于以出租为目的的小型住房和非公寓，有必要考虑在一定范围内将其排除在住房套数认定之外。”首尔市立大学教授Kim Ucheol则表示：“试图通过税收来抑制房价的做法本身就是错误的。”他指出：“税收的作用在于筹措公共服务财源，而不是惩罚国民”，“将房地产税制当作抑制投机的惩罚性工具使用，并不妥当。”

大邱天主教大学教授Jeong Seonghun指出，房地产税制改革与地方财政相互交织，问题并不简单。Jeong教授表示：“附加在取得税、不动产税、转让所得税上的地方所得税几乎占地方财政的60%，一旦撼动这些税目，地方自治团体的财政将难以支撑，其先天性局限非常明显”，“在不改变这一结构的情况下，主张像美国那样提高持有税、降低交易税，现实可行性并不高。”他接着表示：“在现金持有额10亿韩元以上的人数达到46万名、股市资金不断流入的情况下，仅通过收紧贷款并不会减少流动性，反而只会加剧以资产阶层为中心的市场差别化。”Jeong教授指出：“重建、再开发等整备事业从开工到竣工需要10~20年，是面向2040年的课题，再加上拆除存量导致的短期供给效果有限，因此，开发没有搬迁需求的龙山国际商务区或Taereung高尔夫俱乐部等闲置用地，才是更为迅速的替代方案。”

担任会议主持人的建国大学名誉教授Son Jaeyoung表示：“房地产问题在政治上极为敏感，容易演变成党派立场之争，但学者的本分是在科学且客观的立场上发言”，“大家大体形成共识，即仅凭对多套房持有者的监管或税制干预等人为对策，难以实现市场价格与居住稳定。”

李在明政府将房地产市场稳定作为国政核心课题，接连推出对策。继去年6·27家庭负债管理方案和9·7住房供给扩大方案之后，又发布了10·15住房市场稳定化对策、1·29市中心供给提速方案等，在1年内共推出了四轮措施。今年1月，又在国土交通部下新设住房供给推进本部，亲自负责推进到2030年为止在首都圈开工135万套住房的目标。政府方面表示，扩大土地交易许可区、重启多套房持有者转让所得税加重课税等需求管理措施，为了阻断投机与稳定市场是不得已的选择。