[首尔此刻]再开发速度战成一号承诺不懂现场注定“一号失败”

by Kim Minjin

Published 18 May.2026 12:10(KST)

Updated 18 May.2026 14:00(KST)

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脱离一线只喊提速战毫无意义
首份批示不能止步于“新设TF”

Kim Minjin 社会新闻部地方自治团队部长。阿视亚经济供图

随着6·3地方选举临近，各候选人的竞选承诺开始显现出共同点。无论是首尔市长还是区厅长，无论政治阵营如何，第一号公约的位置上都摆着同一张牌。

“一旦当选，将立即组建专门负责快速推进再开发·再建的组织。”只是名称不同而已，有的叫TF、有的叫行政支援组织、有的叫事业促进TFT，但看板之外大同小异。目标都是缩短审批周期、化解居民矛盾，从而缓解首尔的住房难题。

方向是正确的。财产权以及全租·月租纠结在一起的住房问题，是本次选举的最大争点。不过有一点，候选人们需要更加深入、更加激烈地审视。

首先是“自治区的管理与监督”。必须设置交叉验证的装置，防止行政向事业一方倾斜。在从街区住宅整备事业发展而来的小规模再开发、以及跳过推进委员会阶段的“Moatown”项目现场，存在大量难以深入理解复杂事业结构的高龄组合长和组合理事。业者在背后介入，核心合同在缺乏充分审查的情况下被接连签订。第一颗纽扣一旦扣错，现场几乎无力回天。负责公务员不可能不知情，却往往被一概归为“私人之间的合同问题”。

“整备事业协调员”制度形同虚设，也是症结所在。只有在矛盾爆发之后才派专家出面，本身就是问题所在。这就像病入膏肓才开始抓药。等到重要合同全部签完了再去，有何意义？真正的专家必须在那之前就进场。对合同书进行事前审查，就是整备事业的健康体检。一旦事业顺利推进，盈利能力会提高，速度也会加快。

即便区厅长强化现场行政，局限也十分明显。在组合执行部与业者绑在一起的现场，区厅长能见到的人早已被限定。如果行政只对一方敞开耳朵，那么所谓的现场座谈会就只会沦为地方自治团体长为“作秀”站台、拍几张照片就走的例行公事。

“审批程序的线上化”也不是可以拖延的事情。将可以实现的部分分阶段转移到数字窗口后，即使负责公务员更换，事业停摆的情况也会减少。业者与公务员勾连的空间也会被压缩。如果担心高龄组合员使用不便，大可以同时保留线下窗口。应当先去寻找启动的理由，而不是寻找不做的借口。

最需要沉重着墨的一点，是“拆分持股”。借着首尔市和自治区掀起的再开发热潮，如今现场的拆分持股行为横行无忌。“鸡笼别墅”“隔间邻里商铺”在地还没开挖之前就被预售。以“轨道交通站活性化事业说明会”“民营市中心复合开发居民说明会”等名目举行的各类再开发说明会，每到周末就无数次上演蜕变为“未完工分销会场”的景象。留下的只是业者的分销差价，以及填补其间的投机性需求。未来要建新公寓的土地上，只会层层叠叠堆积起必须厘清的权利关系。事业性下降，推进速度反而更加迟缓。

在尚未被指定为整备区之前，就为了“供应了多少住房”这一数字展开大肆宣传，而对真正的问题却一直用“现行法律无法加以禁止”一句话草草带过。这是极其不负责任的行政。即将当选的候选人，在用新名称和政策套餐进行包装之前，必须先深入现场。如果法律不完善，就用条例来补；条例乏力，就用指导方针来补；即便如此仍有困难，也要通过现场检查和行政指导来一点点填补漏洞。