“房子一建好就先联系我” 富豪们虎视眈眈…200亿级超高端住宅要来了吗[房地产A to Z]

在首尔龙山区汉南洞格兰德凯悦首尔酒店后方，沿着酒店旁陡峭的上坡路往上走，可以看到一长排白色临时围栏沿路而立，上面多处写着“Booyoung住宅所有 私有财产”的字样。围栏内侧既看不到施工设备，也没有临时办公设施。这是一块约8000平方米、被称为汉南洞“黄金地段”的土地，Booyoung住宅在3年前以2223亿韩元购入。

首尔龙山区汉南洞格兰德凯悦首尔酒店后侧道路。左侧为酒店用地，右侧为Booyoung住宅持有的凯悦停车场用地。白色临时围栏上张贴着写有“Booyoung住宅所有 私有财产”的告示牌。崔瑞允 记者供图

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这一带是既能眺望南山山麓又能远望汉江景观的汉南洞高档独栋住宅区，与“汉南The Hill”“Nine One Hannam”等超高价住宅属于同一生活圈。周边聚集了包括三星家族在内的《中央日报》、新世界、Booyoung等集团会长的私宅。

Booyoung住宅最近以255亿韩元收购了原属新世界集团会长 Chung Yongjin 所有的汉南洞独栋住宅（约1104平方米），紧挨着凯悦停车场用地。继凯悦停车场地块之后，又将与之相连的独栋住宅收入囊中，使得汉南洞高端住宅开发走向再次成为市场关注焦点。

当地一家中介公司代表16日表示：“如果这里建起住宅，想买的富裕资产家非常多。甚至有居住在Nine One Hannam或汉南The Hill的住户提出，如果这里建起视野更好的住宅，希望能优先为其牵线。”汉南洞早已是不陌生于200亿韩元级别成交价的街区。Parc Hannam在2023年8月以180亿韩元成交，创下公寓史上最高成交价；Nine One Hannam则在2024年7月以220亿韩元成交后，又于去年2月以250亿韩元易主，刷新了共同住宅最高价纪录。

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之所以被认为高端住宅开发可能性大，是因为Chung会长出售的这块地被划为第一类专用居住区。在所有居住区等级中，该等级限制最为严格，只允许以独栋住宅为中心的2层以下低层开发。凯悦停车场用地则是第一类专用居住区与稍微放宽的第一类一般居住区混合分布，原则上可开发4层以下的多户型公寓（联排·多世代住宅）。两块用地又同时被划入南山山麓自然景观地区，在建筑高度、外观审查等方面还将受到额外限制。考虑到超过2400亿韩元的土地收购成本，业内普遍认为，除为每户售价动辄数百亿韩元的超高端公寓或联排别墅（Townhouse）外，很难实现项目收益。

尤其是凯悦停车场用地，长期以来一直是房地产开发商行业关注的焦点。在附近“汉南The Hill”（2011年入住）、Nine One Hannam（2019年入住）等地块开发完成之后，这里被视为汉南洞剩下的最后一块具有大规模开发潜力的土地。2021年曾有过实际推进开发的先例。当时 Idun资产运用与开发商 UOD 等组成财团，推进最高级别联排·独栋住宅开发，但因资金市场趋紧而告吹。此后，资金实力雄厚的Booyoung买下了该地块。

首尔龙山区汉南洞格兰德凯悦首尔酒店后方凯悦停车场用地的尽头。该用地沿着道路旁高高的挡土墙向上延伸，位置明显高于周边道路。崔瑞允 记者

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一位房地产开发业内人士表示：“凯悦停车场用地周边已被验证为高端住宅区，过去也有多家开发商多次论证在此进行高端开发。”他接着称：“据我所知，曾经有过在凯悦停车场用地后侧布局2栋独栋住宅、前侧规划高档公寓的构想，甚至还传出过每户分售价约在200亿韩元左右的说法。”

不过，在真正进入开发阶段之前，审批许可和与周边居民的协商仍是变数。该区域不仅是企业界人士住宅密集地，而且地势较高，围绕建筑规模、景观视野、城市景观以及隐私暴露等问题，可能会出现周边居民投诉。

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Booyoung住宅相关负责人表示：“对于此次收购独栋住宅，目前尚未确定具体利用方案”，“凯悦停车场用地的开发也尚未有最终决定。”

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