文在寅与尹锡悦政府时期也现交易悬崖…加息与贷款监管推波助澜[转让税加重征收 D-2]

by Choi Daeyul

Published 08 May.2026 07:00(KST)

Updated 08 May.2026 07:26(KST)

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文在寅政府税率最高加征30个百分点，交易量减半
尹锡悦政府暂缓重税后叠加加息，月成交再减1000套

要判断对多套房持有者加重征收转让所得税后市场的前景，有必要参考以往的案例。文在寅政府时期，在实施多套房持有者转让所得税加重征收措施前后，首尔公寓交易量一度相差超过两倍。

由于高价住房的转让所得税负担加重，房东与其出售不如“硬扛”，即选择继续持有的倾向会明显增强。不过，在尹锡悦政府成立后，政府以“降低税负”为名暂缓执行转让税加重征收，但交易量非但没有恢复，反而大幅减少。与转让税相比，加息和贷款监管的后续影响对买方需求的冲击更大。

首尔松坡区一家房地产中介办公室张贴着“急售”房源。联合通讯社供图

8日，对韩国不动产院发布的公寓买卖交易现况进行分析显示，2018年4月转让税加重征收措施实施前一年间，首尔月均买卖成交量约为1万687件。一般认为，首尔公寓交易量达到1万件即意味着市场过热，而这种状态全年持续。当时政府以给以江南为中心的“公寓狂热行情”降温为名，对调控对象地区内多套房持有者的转让税税率每档加收10至20个百分点，以提高其税负。

2020年以后房价继续急剧上涨，政府于2021年6月同时提高短期持有税率，并将多套房持有者的加重税率再上调10个百分点，实施高强度措施。以持有3套住房者为例，包括地方税在内，最高需将差价收益的82.5%缴纳为税款。彼时，在转让税加重征收前一年间，月均交易量约为6813件，较往常略有增加。根据国家数据处统计，首尔持有2套及以上住房的多套房家庭在2022年为49万8612户，为自2015年开始编制相关统计以来的最低水平。

加重征收措施实施后一年间，月均住房交易量为2709件，与实施前一年相比减少逾一半。当时为引导多套房持有者抛售房源，政府还提高了综合不动产税税率，而综合不动产税的计税基准日为6月1日。对于多套房房东而言，既已被纳入综合不动产税征税对象，又面临转让税负担上升，导致“房源锁定”现象进一步加剧。

文在寅与尹锡悦政府时期也现交易悬崖…加息与贷款监管推波助澜[转让税加重征收 D-2]

2022年5月尹锡悦总统就任后，立即实施转让税加重征收的暂缓措施。当时这是尹总统在大选期间提出的竞选承诺之一，自交接委员会时期起便反复宣称要“减轻税负”，因此在就任后马上修改所得税法施行令并付诸实施。政策改为仅适用基本税率，不再适用加重税率，但公寓交易反而更加低迷。自2022年6月起的一年间，公寓月均成交量为1736件，比措施实施前月均水平少近1000件。

市场不仅是简单的交易量下降，而是萎缩至“交易悬崖”的程度，其主因并非转让税，而是加息导致买方需求急剧萎缩。市面上的住房抵押贷款利率从年初的3%区间飙升至年末的7%至8%区间。由于疫情期间过度释放的流动性被指推高物价，韩国银行在一年内两次采取大幅加息（每次上调0.50个百分点）等史无前例的快速加息举措。虽然因暂缓执行转让税加重征收，首尔整体上市房源有增加趋势，但真正愿意买房的人减少，交易量随之下滑。

专家认为，参考以往先例，此次转让税加重征收措施实施后，市场在一定程度上会出现房源锁定现象。不过，他们也指出，具体情况仍取决于利率等宏观经济条件以及今后政府政策和市场环境。KB国民银行房地产首席专家委员 Park Wongap 表示：“节税型房源减少，导致挂牌量下降在所难免，但预计尚不至于出现交易悬崖”，“在提出正式税法修正案之前，政府有可能先公布大致的政策蓝图，出台引导房源上市的对策。由于政策不同可能带来变化，目前尚难轻率下结论。”