研究填补高端养老社区与公共租赁之间空白的新住房模式
如何落实《住宅法》适用与担保支持……听取业界意见
国土交通部正在研究引入一种以中产阶层高龄者为目标的新型“服务联动型住房”模式。其宗旨是在高端养老社区与面向低收入群体的老年福利住宅之间，填补尚未被覆盖的市场空白，考察民间部门可以通过何种方式供应适合高龄者的友好型住房。政府还决定，在即将就去年在国会提出的《高龄者照护住宅特别法制定案》举行公听会等活动之前，完善相关法律依据。
据住宅业界21日消息，国土交通部近日与大韩住宅协会及4家建筑公司会面，听取老年居住供应方面的困难意见，并走访了位于首尔的高端养老社区，了解运营实况。国土交通部相关人士表示：“目前处于倾听一线声音的阶段，目的是寻找能够切实扩大供应的方案”，“我们正研究在《住宅法》体系下，将此类住房作为住宅供应，使高龄者能够稳定居住，同时配套提供所需的生活支持服务的方向”。
![老龄化加剧韩国无处可去的老人…政府着手为中产阶层银发族供应住房[开启中的银发住宅]](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2026042206383835152_1776807517.jpg)
目前，高龄者居住设施分为由保健福祉部主管、以高收入群体为目标的民营养老社区，由国土交通部面向低收入群体供应的公共租赁类型老年福利住宅，以及民间租赁类型的“银发驿站”三类。国土交通部认为，如果将不同于依据《老年福利法》管理的养老社区（老年福利住宅）、而是针对中产阶层的“银发住宅”，纳入《住宅法》体系进行管理，将有利于明确建设标准，也有利于新设住房城市保证公社（HUG）的担保产品。
为完善法律依据，国土交通部的方针是加快推进去年在国会提出的《高龄者照护住宅特别法案》的通过。由国民力量党议员Lee Heonseung、共同民主党议员Song Giheun等朝野24名议员共同提出的该法案，将配备高龄友好设施，并由运营主体直接提供照护服务或与医疗机构等联动提供服务的“高龄者照护住宅”单独加以定义。同时，法案还包括登记经营者制度、租赁保证金保证以及服务提供义务等内容，并规定租赁最低义务期限为10年以上。
国土交通部计划在今后举行的国会公听会上，汇总住宅建筑公司和运营公司的需求，制定切合实际的制度改进方案。关于高龄者照护住宅，目前正讨论仅提供用餐等基本必需服务，必要时再与外部居家疗养服务联动，以降低费用的住房供应模式。这一结构与日本的“附带服务的高龄者向住宅”（即服务型高龄者住宅）相似。
老年居住市场呈现两极分化态势。最活跃的是面向高收入老年群体的养老社区。根据保健福祉部《2025年老年福利设施现状》资料，养老社区从2019年的35处（入住定员7684人）增至2024年的43处（9231人），5年间设施数量增加23%，定员增加20%。由国土交通部主管、面向低收入群体的老年福利住宅，截至去年年底，全国规模约为1万户。能够承接中产阶层民间需求的产品只有“银发驿站”一种，但要到2029年前后才会迎来首批入住。
“银发驿站”是在公共支持民间租赁住房体系内设计的制度，因此附带20年长期租赁义务、初始租金不高于市价95%、涨幅限制在5%以内等公共监管条件。经营主体在获得公共支持的宅地的同时，也必须承担基金出资和各类监管。国土交通部相关人士表示：“‘银发驿站’是支持与监管并存的制度”，“如果民间部门希望在这一框架之外供应高龄者友好型住房，我们正在单独研究需要提供哪些制度性支持”。
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