首尔连宿舍、停车场、空置房都建公共住宅：“分销房源不足将刺激房价”
首尔公寓开工近3年平均仅2万户
政策一味偏向公共租赁公寓
“公共要发挥引子作用，民间应打开出路”
首尔住宅城市开发公社（SH公社）为建设公共住房而 확보的用地中，包含首尔市内多处小规模地块。根据SH公社提交给国民力量党议员 Lee Jonguk 议员办公室的《住房供应计划》资料，今年将在孔陵洞公共宿舍改造项目和铜雀区上道路青石停车场等地分别供应32户和36户。今年的住房供应用地中还包括新营洞的空置房屋，这里将以租赁方式供应14户。
如果不是SH公社自有土地，公社就无法自行决定分售与租赁的比例。在国有或公有土地上建设公共住房、由SH公社通过实施等方式推进项目时，租赁和分售的比重由持有土地的机构决定。SH公社相关人士表示：“在国有、公有土地上建设公共住房，并没有关于分售或租赁公共住房供应比例的具体规定”，“租赁与分售供应比重由持有土地的机构来决定。”
由于由持地机构来确定比例，今后5年内整体供应量中分售住房将进一步缩减。这意味着SH公社自持土地进行开发的项目正逐渐减少。
在民间分售停滞不前的情况下，如果相对价格较低的公共分售也随之减少，在首尔置办自有住房将变得更加困难。本就处于住房供应低于需求的局面，分售减少问题可能成为推高房价的引爆点。可用来判断分售供应量的开工量较以往有所下降。根据国土交通统计平台资料，首尔公寓开工实绩在2022年达到4万4894户之后，2023年为2万7426户，2024年为2万1821户，去年为2万7134户，最近3年平均萎缩到2万户左右。考虑到从开工到竣工通常需要3年以上时间，供应大幅增加的可能性看上去并不大。
建筑业界相关人士表示：“在首尔，除再开发、再整备之外的新开发项目并不容易推进”，“即便今年分售有所增加，由于缺乏新项目，对分售业绩也谈不上有什么期待。”
相对而言，租赁房源将持续增加到2030年。2029年在夏季5小区将全数以租赁方式配置1336户，2030年在被称为“江南3区”之一的瑞草区廉谷洞车库用地上也将建成1014户租赁住房。
现任政府同样在强调以租赁为主的公共住房供应基调。韩国土地住宅公社（LH）上月以打造“人人都想居住的公共租赁住房”为目标，在扩大住房数量的同时，提出了提升品质的计划。通过与政府协商，将比现在进一步增加大面积户型公共租赁住房，并把位于地铁站周边、原计划由民间供应的土地改由LH直接实施，在轨道交通枢纽地区优先布局公共租赁住房。
在民间分售价格飞涨的情况下，如果连公共分售的供应量也减少，只能进一步刺激刚性需求。这意味着对首尔住房的强劲需求势必会转化为价格上涨。根据韩国不动产院统计的买卖供需动向，本月第一周（以6日为基准）首尔公寓买卖供需指数为103.1。尽管有贷款监管，需求仍高于供应。该指数低于基准线100时意味着供应强于需求，高于100则意味着需求更强。自去年5月以来，该指数连续高于100，且在今年2月一度突破105。
专家强调，需要制定能够满足多阶层住房需求者的供应政策。在为弱势群体提供以公共主导的租赁住房这一基调之外，还需要通过民间力量激活分售市场。Woori银行不动产研究院的 Nam Hyukwoo 表示：“在保障居住稳定的租赁房源之外，还要通过合理分配分售房源，使其发挥‘实现自有住房’和‘资产积累阶梯’的功能，从而找到一个‘平衡点’”，“应提出更为具体的指导方针，例如由公共部门发挥‘引子’作用、由民间开辟出路的‘公共与民间双轨战略’得以发挥作用的城市更新项目活性化方案等。”
Shinhan银行不动产投资咨询中心团队长 Kwon Youngseon 表示：“有一部分群体必须通过公共租赁来解决居住问题，也有人希望在没有任何支援、完全依靠市场逻辑的情况下实现自有住房”，“需要制定能够满足各自需求的多层次供应政策。”
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