投资情绪低迷但买家照样出手…首尔15亿以下公寓拍卖火热

#本月10日，在法院举行的东大门区徽庆洞住房公社1小区专用面积84.8㎡的拍卖中，共有13人参与竞拍。该房源在今年1月曾流拍一次，最低价降至评估价80%（6.552亿韩元）。此后竞买人蜂拥而至，最终以8.839亿韩元成交，比最初评估价（8.19亿韩元）高出约6490万韩元，成交价率（成交价相对于评估价的比例）达到108%。

#上月25日拍卖的永登浦区文来现代6次专用面积51㎡房源，以8.0353亿韩元成交。最终成交价比最初评估价（7.1亿韩元）高出9353万韩元，成交价率达到113%。这一价格也高于最近的实际成交价（1月10日为7.2亿韩元）。

在政府强化多套房持有者监管基调下，投资心理受到打击，今年以来首尔公寓拍卖竞买人数降至最低水平。舆论认为，由于房地产税制改革的可能性以及贷款监管的影响，高价住宅的投机性需求有所减少。相反，15亿韩元以下的中低价公寓则因自住型实需买家聚集，成交不断。

芦原区公寓小区全景。韩联社供图

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据房地产竞拍数据专业企业Gigi Auction 29日消息，3月第四周首尔公寓平均竞买人数为4.1人，较上月（7人）减少3人。通常情况下，拍卖市场竞买人数减少意味着投资心理正在萎缩。

相反，成交价率（成交价相对于评估价的比例）为100.3%，较前一周（99.7%）上升0.6个百分点。成交价率在100%左右小幅上下波动，继续在90%后段位置获得支撑。

尽管竞买人数减少，但成交价率仍维持在100%左右，分析认为，这是因为以15亿韩元以下中低价小区为中心，高价成交案例不断出现。事实上，本月以来法院成交的首尔公寓拍卖标的共49件，其中40件为15亿韩元以下公寓。其中13件成交价率超过100%，带动了整体成交价率的上升。

从个别标的来看，本月10日成交的城北区吉音新城85㎡房源，以比最初评估价高1.056亿韩元的10.766亿韩元成交，成交价率达到111%。东大门区踏十里斗山85㎡房源则以9.4367亿韩元成交，成交价率为109%。

专家分析称，在持有税负担和多套房持有者放盘增加的背景下，高价住宅已进入调整阶段，拍卖市场也正在向以自住实需为中心的格局重组。

Gigi Auction高级研究员Lee Juhyun表示：“此前由于不适用依据土地交易许可制而产生的实际居住义务，拍卖市场曾吸引大量投机性需求，但随着江南三区房价调整以及持有税压力加大，这部分需求疑似出现部分流出。相反，持税负担相对较轻的15亿韩元以下公寓，正吸引大量为置业而来的自住型实需买家。”

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专家预计，在一段时间内，拍卖市场也将延续15亿韩元以下公寓“价格对标”行情。高级研究员Lee Juhyun表示：“如果在买卖市场上，15亿韩元以下公寓的要价出现调整，同样的走势也会反映到拍卖市场。尤其是在像芦原区这类外缘地区中，具备重建利好、学区等实需偏好条件突出的中低价小区，有可能表现强势。”

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