持有税重击“汉江带”挂牌激增…购房者观望称“还会跌”[房地产AtoZ]

Published 19 Mar.2026 13:40(KST)

Updated 19 Mar.2026 14:40(KST)

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担忧持有税负担加重
3月一个月内以江南一带为中心的抛售动作扩散
江南区挂牌房源逾1万套占首尔整体14%

首尔汉江附近高价公寓密集区域的挂牌房源正快速增加。随着多套房持有者转让所得税重税恢复、持有税负担加重的担忧升温，房东出售压力加大，但购房者则期待房价进一步下跌而选择观望，交易并不活跃。部分小区陆续出现下调价格的急售房源，专家认为，由于税负已经开始实质增加，短期内房源涌出局面将会持续。

据房地产大数据企业 아실统计，截至19日，3月首尔各自治区中挂牌房源增幅最大的区域主要集中在毗邻汉江地带。江东区挂牌房源从3800套增至4384套，增加约15.3%，增幅最高。其后依次为瑞草区（14.6%）、江南区（14.1%）、城东区（12.5%）、阳川区（10.8%）、铜雀区（10.4%）。江南区挂牌房源共1万626套，占首尔整体约14%。松坡区也从5366套增至5832套，增幅8.6%。

这些地区是高价公寓密集的所谓“汉江带”，被视为因公告价格上调而持有税负担沉重的区域。自今年1月末总统 Lee Jaemyung 提及终止多套房持有者重税减免之后，首尔整体挂牌房源开始呈现增加趋势，近期则以税负较重区域为中心，增势更加明显。松坡区附近一位房地产中介表示：“一开始市场对持有税负担并不十分在意，但最近认为与其持有多套房产不如卖掉的判断正不断扩散。”

本月17日国土交通部公布共同住宅公告价格后，新挂牌房源也在快速增加。根据国土交通部数据，今年首尔公告价格较前一年上涨18.7%，为2021年（19.91%）以来最大涨幅。分自治区来看，城东区（29.04%）、江南区（26.05%）、松坡区（25.49%）、瑞草区（22.07%）等涨幅较高。这些地区是毗邻“汉江带”的高价住宅密集区域，因作为计税基准的公告价格上涨，税负扩大在所难免。

韩联社

实际市场上，江南区驿三洞“驿三 e편한세상”专用面积59平方米与84平方米房源在公告价格发布后的三天内新增挂牌10余套，大多属于急售性质。在原有挂牌中，也出现了下调约1000万至5000万韩元的案例。某套专用59平方米房源的要价从上月24日首次挂牌价28亿5000万韩元下调1亿6000万韩元至26亿9000万韩元。江南区附近一位房地产中介表示：“自多套房持有者房源开始正式集中入市，再叠加持有税负担，从上月起挂牌量持续增加。虽然卖方普遍以每次下调1000万至2000万韩元的方式降价，但买方则有‘在某一价格线耐心等待’的氛围。”

专家认为，公告价格上涨很可能成为刺激挂牌量增加的因素。Woori银行财富管理营业战略部房地产研究室室长 Ham Youngjin 表示：“公告价格上涨与其说会立刻导致房价下跌，不如说更有可能成为增加挂牌房源的因素。如果在即将到来的7月税制改革方案中讨论上调持有税实际税率等问题，多套房持有者或高价住宅持有者基于节税目的的出售行为可能会增加。”

不过也有分析认为，尚难以断言整体市场已经进入全面下行阶段。目前在交易量受限的情况下，仅出现以部分急售房源为主的价格调整。Ham 室长解释称：“短期内很可能会延续以急售房源为主的价格调整和有限的交易。”瑞草区盘浦洞附近一位房地产中介表示：“由于下月起土地交易许可区的影响，交易可能会更加困难，因此当前价格或许是最后一轮调整。多套房持有者也普遍认为，若在这一价格卖不出去就继续持有，因此出现暴跌的可能性不大。”