首尔公寓公告价涨19%，创5年新高…需缴综合不动产税住房增17万户[房地产A到Z]

by Choi Seoyoon

Published 17 Mar.2026 15:00(KST)

Updated 17 Mar.2026 15:30(KST)

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2026年共同住宅公告价格
城东区涨幅29%，位居首尔第1
超过12亿的共同住宅达48万户
江南和汉江带持有税负或将加重
除首尔外，全国涨幅仅为3.37%

今年首尔共同住宅（公寓、联排住宅、多户住宅）公告价格同比上涨18.67%。由于去年首尔公寓价格大幅攀升，涨幅超过前一年的两倍（7.86%）。这是继2021年（19.89%）之后时隔5年出现的最高涨幅。作为汉江沿岸热门居住区的城东区上涨29.04%，超过江南区（26.05%），在首尔25个自治区中涨幅居首。

国土交通部17日表示，将于18日公布截至今年1月1日为基准的全国约1585万户共同住宅公告价格（草案），并受理业主意见至下月6日。公告价格是用于财产税、健康保险费等各类行政标准的房价。

今年全国共同住宅公告价格上涨9.16%，涨幅较去年的3.65%扩大近三倍。为自2021年（19.05%）以来5年间最高水平。这主要受首尔公寓市价大涨影响。除去首尔，其余地区涨幅仅为3.37%。在17个广域市道中，只有首尔的涨幅超过全国平均。首尔的涨幅继2007年（28.4%）、2021年（19.89%）、2006年（19.1%）之后，创历史第四高纪录。

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即便现实化率冻结，“市价上涨”仍推高公告价格

政府今年也将公告价格现实化率维持在69%，为连续第四年保持同一水平。这意味着，评定公告价格的比例不变，仅反映去年实际房价的涨幅。公告价格是将市价乘以一定比例（现实化率）得出。国土交通部解释称，尤其是在高价住宅涨幅较大的地区，公告价格涨幅也可能更高。按照最初公告价格现实化路线图，今年这一比例本应提高到80.9%，但政府以减轻国民税负为由将其冻结。

首尔25个自治区的公告价格均较去年有所上涨。被称为“江南三区”的江南、瑞草、松坡三区平均涨幅为24.70%。分自治区来看，城东区以29.04%位居首位，其后依次为江南区26.05%、松坡区25.49%、阳川区24.08%、龙山区23.63%。江东区（22.58%）、广津区（22.20%）、麻浦区（21.36%）的涨幅也超过20%。相反，道峰区（2.07%）、衿川区（2.80%）、江北区（2.89%）、中浪区（3.29%）等外缘地区则停留在2%至3%区间。

继首尔之后，京畿道（6.38%）、世宗市（6.29%）、蔚山广域市（5.22%）、全罗北道（4.32%）的公告价格涨幅较大。相反，在房地产景气持续低迷的地方地区，下跌地区较多。济州道（-1.76%）、光州广域市（-1.25%）、大田广域市（-1.12%）、大邱广域市（-0.76%）、忠清南道（-0.53%）、江原道（-0.45%）、全罗南道（-0.24%）、仁川广域市（-0.10%）等8个市道的公告价格出现下降。

全国共同住宅平均公告价格为2亿8593万韩元，较去年的2亿6031万韩元上涨2562万韩元。首尔的平均值为6亿6507万韩元，较去年的5亿5780万韩元上涨逾1亿韩元。

综合不动产税对象增加17万户…“税负体感”增强

随着公告价格大幅攀升，以一户一住宅业主为基准，属于综合不动产税征收对象、公告价格超过12亿韩元的公寓数量，从去年的31万7998户增加到今年的48万7362户，增加约16万9000户。在全部共同住宅中所占比例也从2.04%提高至3.07%。由于综合不动产税按人头征税，实际纳税对象预计将多于这一数字。

按价格区间来看，3亿韩元以下区间涨幅为0.50%，3亿至6亿韩元区间为4.72%，6亿至9亿韩元区间为12.70%。相反，9亿至12亿韩元区间跃升至20.90%，12亿至15亿韩元为25.38%，15亿至30亿韩元为26.63%，30亿韩元以上为28.59%，价格越高的住宅涨幅越陡。以首尔汉江邻近地带等优选区域为中心，需求集中，推高了价格。

由于综合不动产税没有计税标准上限，并适用累进税率，高价住宅所有者的实际税负增幅预计将超过公告价格涨幅。专家预测，在6月1日计税基准日前后，感受到税负压力的多套房持有者为节税而抛售的房源，可能自4月中旬起陆续进入市场。

公告价格（草案）自18日起可在“不动产公告价格信息网”以及相关市、郡、区厅民愿室查阅。受理意见后，经中央不动产价格公告委员会审议，将于下月30日作出决定并予以公告。此后还将经过为期一个月的异议申请程序，预计于今年6月26日最终调整并公告。国土交通部相关人士表示：“鉴于过去公告价格大幅上涨时期，异议申请数量较多的先例，今年也很可能较去年有所增加。”