“预售价都涨到高于市价了”……解约认购储蓄账户的年轻人增多

by Choi Seungwoo

Published 15 Mar.2026 18:46(KST)

今年24个预售小区中有19个高于市价
施工成本上涨叠加贷款监管收紧认购吸引力下降

今年在全国开盘销售的公寓中，相当一部分被发现是以高于周边市价的价格供应的。

据房地产平台Zigbang（직방）15日统计，今年全国新开盘的24个民营公寓小区中，有19个小区的每3.3平方米平均预售价格超过了该地区近2年内入住公寓的市场价格。其中有14个小区（58.3%）的预售价格比周边市价高出20%以上。

首尔西大门区的“Define延禧（드파인 연희）”以每3.3平方米4707万韩元的价格预售，较当地平均预售价高出约18%，比近期开工入住公寓的平均市价高出约27%。首尔江西区的“Raemian Ellavine（래미안 엘라비네）”专用面积84平方米最高定价达18.48亿韩元，甚至高于附近老公寓的实际成交价。

预售价格上涨的最大原因是施工成本增加。土地价格、原材料价格、人工费和融资成本等同时上涨，使得建设成本大幅攀升。根据住房城市保证公社（HUG）的数据，截至今年1月，首尔民营公寓每3.3平方米的平均预售价格为5264万韩元，比1年前（4405万韩元）上涨19.5%。对于重建、再开发项目，为了减少组合成员的分摊金额，而将普通预售价格定得更高的结构，也被视为推高价格的原因之一。

首尔公寓密集区域。照片与本文内容无直接关联。韩联社供图

随着预售价格高于市价，认购市场的氛围正在趋冷。可期待的差价收益缩小，加之贷款监管进一步收紧，有分析指出，以青年群体为中心，解约住房认购储蓄账户的案例正在增加。

为抑制预售价格上涨，政府正在实施预售价格上限制度以及住房城市保证公社（HUG）的高价预售管理制度等。然而，由于上限制度适用地区有限，而且被业界批评为无法充分反映施工成本的涨幅，围绕该制度实效性的争论仍在持续。再加上总债务本息偿还比率（DSR）等贷款监管门槛不断提高，有舆论认为，通过认购实现自有住房的难度正日益加大。

住房认购储蓄账户的开户人数也在减少。根据韩国房地产院的数据，住房认购储蓄账户总开户人数从2024年1月的2697万9374人，减少到今年1月的2613万2752人，缩减约84万人。尤其是开户时间在3至5年的中间阶段账户，在同一时期从464万4268人降至314万495人，减少逾150万人。相反，开户时间在10年以上的长期账户却在增加，被评价为积分较低的年轻群体加速流失的现象愈发明显。