[独家]无视地方警告终被揪出…国土交通部迟改多套房实际居住暂缓指引
现场混乱报道后才匆忙修改指引
明明照指引执行…矛头却指向区政府
据7日确认，国土交通部在发布关于土地交易许可区域实际居住义务暂缓指引时，曾说明行使合同续约请求权的租赁合同不属于暂缓对象，但一周后又推翻了这一立场。
最初在向地方自治团体通报该指引的过程中，各地方实务人员判断其中存在问题，当场要求立即修改，但国土交通部并未接受。此后，媒体陆续报道一线现场出现混乱，国土交通部才事后修改了指引。
当天，《亚洲经济》获取的国土交通部面向地方自治团体实务教育用《因暂时免除实际居住义务而制定的临时业务处理指引》显示，将实际居住暂缓的判断基准——“最初终止日”定义为“未因变更合同或合同续约请求权等而发生变更的最初终止日”。该指引收录在国土交通部上个月25日在首尔面向地方自治团体负责人开展教育时发放的资料中。
这相当于国土交通部在内部说明资料中，将同月12日相关部门联合发布补充方案时新闻资料里“目前所签订租赁合同中的最初合同终止日”这一表述，限定性地解释为行使续约权之前的日期。根据这一指引，2月12日之前已经行使续约权、租期得以延长的合同将被排除在暂缓优惠对象之外。
各自治区土地交易许可负责人在指引下发当日国土交通部组织的教育现场就提出了公平性问题。实际居住暂缓是一项临时性方针，旨在为因租客问题而在重征转让所得税优待期结束前难以处置房产的多套房产持有者打开退路。以2月12日为基准，无论是最初合同的租客在居住，还是行使续约权后延长合同的租客在居住，从买受人立场看都同样无法入住，因此才决定在限定期间内予以放宽。
国土交通部在上个月25日分发给首尔25个自治区和京畿部分地方自治团体的《因暂时免除实际居住义务而制定的临时业务处理指引》部分内容。文件明确规定，“最初终止”是指“未因变更合同或合同续约请求权等而发生变更的最初终止日期”。
View original image然而，国土交通部的指引却将行使续约权的合同排除在暂缓对象之外。在条件相同的情况下，仅因合同形式不同，是否适用暂缓就出现差异。地方自治团体实务人员称，在这种情况下，买受人无法满足实际居住要件，从根本上拿不到许可，多套房产交易事实上被堵死，这有悖于补充方案的本意。尽管如此，当时国土交通部实务人员仍坚持应以未因行使续约权而延长的初始合同终止日为基准，固守原有指引。
首尔市也意识到情况不当并展开应对。市政府汇总各自治区提出的疑问，将指引实施时可能出现的问题一并整理后，向国土交通部请求再次确认指引内容，但国土交通部重复了既有立场。
国土交通部改变立场是在媒体于本月3日报道行使续约权住房被告知无法获批的案例并引发舆论之后。当天下午，国土交通部通过新闻说明资料宣布，无论合同是否续约，在租赁合同终止之前实际居住义务一律予以暂缓，从而推翻了一周前的指引。
同日下发给各自治区的公文中，又将最初终止日的含义重新定义为“截至2月12日签订的租赁合同，此后未因合同续约请求权、默示续约及变更合同等而发生变动的最初终止日”。同时指出，“在该合同签订之前是否行使合同续约请求权、是否发生默示续约或签订变更合同等，与本规定无关”。
上个月12日向媒体发布的《关于多套房产持有者重税优待期结束及补充方案的问答》新闻资料。尽管《房地产交易申报法》施行令修订已于2月27日完成，由于资料中以“2月12日申请的情形”为例，部分自治区在施行令修订前就受理了土地交易许可申请，导致出现混乱。
View original image另一方面，当初发布补充方案时的新闻资料中也包含引发混乱的内容。在关于适用实际居住暂缓的土地交易许可申请时间的问答中，国土交通部举例称，“若在2月12日申请，则可在营业日15日之后的3月10日之前获批”。但作为该制度依据的《房地产交易申报等相关法律》（房地产交易申报法）施行令修订完成时间是2月27日。在施行令修订之前的2月12日，根本不可能提出符合该暂缓条件的土地交易许可申请。正因这一示例，首尔有4个自治区竟在施行令修订之前就受理了土地交易许可申请。
不过，由于须在施行令修订之后才能进行正式审查，修订前受理的申请通过补正通知或修订后重新申请的方式加以整理，未发展成正式的不予许可处分。问题在于，在提交材料之前的阶段，行程已被打乱或不确定性加大，最终导致交易告吹的情况。这类案例不会作为行政处理记录保留下来，连统计都无从谈起。
有舆论认为，此次事件是由于在人手有限的情况下，短期内集中推进新政策，导致国土交通部工作量叠加，又未能充分吸纳一线反馈的结果。但在指引被推翻的过程中，混乱的责任却似乎由严格按照国土交通部指引执行的基层地方自治团体公务员来承担。多套房产持有者在区政府被告知“交易困难”而不满情绪高涨之际，网络房地产社区上接连出现指责区政府的帖子。忠实执行国土交通部指引的一线实务人员反而成了舆论攻击的对象。
首尔某自治区一位相关负责人表示：“我们在一线也完全理解，实施新政策时可能会出现混乱或失误”，但同时强调，“然而以将责任转嫁给忠实执行指引的一线公务员的方式来收拾局面，只会打击一线负责人员的士气”。
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