继转让税后又酝酿上调持有税…房市“算账”愈发复杂[实战理财]

“将通过强有力的金融、税制和监管措施，营造这样一种局面：即便在5月9日之后，多套房持有者承担转让所得税加重征税的负担出售住房，仍然更有利可图。” “买房卖房是个人自由，但由此获利还是受损，由政府来决定。”（以上为Lee Jaemyung总统在X（X·原推特）上的发言）

Lee Jaemyung总统以“非正常的正常化”为名义推进的房地产政策方向十分明确。除从今年5月9日起时隔4年再次实施转让所得税（转让税）加重征税这一点外，尚未公布具体方法或计算公式。但从其在社交媒体或国务会议等正式场合提出的议题以及向内阁下达的指示推断，可以明确的是，政府将收紧贷款并提高持有税负担。

尤其值得注意的是，总统反复强调“坚守成本”，即以财产税和综合不动产税为代表的持有税。用于计算持有税的基准日为每年6月1日，在本届政府任期内还将再征收五次。对于多套房持有者或高价住房持有者而言，计算方式必然愈发复杂。

首尔江南区一处房地产中介门店张贴着多套房产持有者转让税指南。联合新闻提供

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在Yoon Sukyeol政府执政期间每年都被暂缓的多套房持有者转让税加重征税，自今年起恢复实施。首尔全境及京畿一带12处调控对象地区内的两套房持有者，将在基本税率6.6%至49.5%的基础上再加征22个百分点，最高适用71.5%的税率。三套房持有者则加征33个百分点，最高税率达82.5%。纳税人须在5月9日前签订买卖合同，并在4至6个月内完成尾款支付或过户登记。对于有承租人的房源，政府还临时允许买方最长两年后再入住。

加重征税前后，税负差异巨大。根据Shinhan Premier Pathfinder专业委员Woo Byungtak的模拟测算，若持有10年、转让收益为5亿韩元，目前需缴纳约1463.7万韩元税款。5月以后若为两套房持有者，税额将增至2998.2万韩元，增加一倍以上。若适用三套房持有者加重征税，则增至3545.4万韩元。

转让收益越大，税负越重。持有10年的两套房持有者，若转让收益为10亿韩元，目前缴税约3239.1万韩元；加重征税后则跃升至6407.6万韩元。在同等条件下，若收益为20亿韩元，税额将从7182.3万韩元增至1亿3556.8万韩元。5月10日以后，多套房持有者被加重征收转让税的同时，长期持有特别扣除优惠也将被取消。

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若因不舍得加重征税后的高额转让税而选择继续持有，就必须仔细计算持有税。政府已提出包括持有税在内的整体税制改革蓝图，但具体内容尚未披露。就持有税而言，其基本框架是按金额实行累进结构，税率本身处于较高水平。不过，由于各类扣除优惠较多，实际税负率低于发达国家水平的批评一直持续存在。

从稳定房价和税收公平性的角度看，将税负提高至发达国家水平的主张正不断增强。尤其是在转让税加重征税后税负已经上升的情况下，总统明确表示仍要营造“卖掉更划算、持有反而吃亏”的局面，即大幅提高持有税负担。因此，在确定“加税是基本方向”的前提下，外界关注的焦点在于将通过何种方式、提高到何种程度。

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去年首尔江南等部分房价飙升地区，由于官方公布价格本身大幅上涨，即便不采取额外措施，税负也会明显增加。在首尔麻浦区，未享受任何额外扣除优惠、持有一套84平方米“Mapo Raemian Prugio”住房的业主，去年缴纳的持有税约为300万韩元，今年则将增至416万韩元。预计该住房官方价格将上涨约32%，触及综合不动产税涨幅上限（较前一年不超过150%），因此税额将增加至上限水平。

Seongdong区“Raemian Oksu Riverzen”的持有税将从325万韩元增至453万韩元，同样预计将触及涨幅上限。之所以如此，是因为官方价格陡升，即便今年仅按上限征税，由于官方价格已被抬高，即使明年官方价格维持同一水平，单就持有税而言也可能继续上涨。江南圈高价住宅的税负更重。Seocho区“Banpo Xi”同一面积户型的持有税将从1275万韩元增至今年的1790万韩元，“Jamsil Jugong 5小区”则将从867万韩元增至1259万韩元。

从首尔南山观景台眺望，可以看到市内各处密密麻麻分布着公寓小区。联合新闻提供

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税收本应由法律规定，但综合不动产税和财产税等持有税的结构，使得政府仅凭行政裁量就有足够空间提高税负。只要提高官方公布价格现实化率，或作为税额计算缓冲装置的“公正市场价比率”即可。今年公寓等共同住宅的现实化率与去年相同，为69%。

尽管在Moon Jaein政府时期，法律条文中已明确写入“分阶段提高现实化率”的内容，但Yoon Sukyeol政府以减轻税负为由，维持了既有水平。所谓公正市场价比率，是在作为计税标准的官方公布价格上乘以一定比例的方式。目前财产税为45%，综合不动产税为60%。也就是说，以尚不足市价一半的金额作为计税基准。

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财产税是将住房官方公布价格合计后乘以公正市场价比率，以此确定计税基准。综合不动产税则是在官方公布价格中扣除12亿韩元（单套住房持有者）后，再乘以公正比率的结构。综合不动产税的累进结构相当细密，若计税基准金额上升20%，税负极有可能以高于这一比例的幅度增加。在此基础上，由于总统认为非自住的一套住房也包含投机心理，预计长期持有特别扣除等优惠也将被逐步削减。“坚守成本”将大幅攀升。

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