“江南，气氛变了”……即便多套房持有者急售挂牌，买家仍观望“还会再跌”[房地产AtoZ]

by Lee Jungyun

Published 24 Feb.2026 07:00(KST)

Updated 24 Feb.2026 13:08(KST)

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节税抛售房源增多报价与实际成交价双双走低
松坡公寓挂牌量一个月激增40%
Lee 指向公寓购房意愿减弱称是“非正常的正常化”

首尔公寓密集区域景象。联合新闻提供

首尔江南地区近一个多月来不断出现成交价较此前下调数千万韩元以上的公寓交易案例。随着将于5月恢复实施的转让所得税重税在即，挂牌房源增加、要价明显走弱，目前正以低于此前成交价的水平申报成交。

相反，仍不乏以高于既往最高价成交并申报的新高案例。就首尔公寓交易而言，从当事人之间签约到实际成交并申报存在一定时间差。在总统 Lee Jaemyung 宣布将恢复转让所得税重税约一个月之后，曾引领首尔房价上涨的江南地区公寓价格是否会转为下行，备受关注。

24日从国土交通部实价公开系统来看，首尔江南区驿三洞“庆南阿纳斯别”84㎡户型本月13日以15亿韩元成交。与去年12月创下的16亿韩元最高价相比，成交价低了1亿韩元。松坡区新川洞“Park Rio”84㎡户型的成交明细也在本月12日上传，价格为29.8亿韩元，较上月创下的30.5亿韩元最高实价下跌7000万韩元。

Lee 总统近日不断强调，将收回多套房持有者此前享受的优惠，增加其“死扛成本”。在此背景下，为节税而抛售的急售房源涌入市场，带动以江南地区为中心的公寓价格出现停滞态势。

根据韩国不动产院资料，2月第三周（以16日为基准）江南区公寓价格环比上涨0.01%。事实上已基本持平。一周前的涨幅为0.02%。瑞草区也上涨0.05%，但与前一周上涨0.13%相比，涨幅收窄。松坡区前一周上涨0.09%，第三周涨幅降至0.06%。

22日，在首尔江南区一家房地产中介门店，橱窗上张贴着“急售”“超急售”等公寓出售信息。联合新闻网提供

这一涨幅远低于首尔整体公寓价格涨幅0.15%。考虑到此前所谓“江南三区”曾引领首尔整体上涨，这一变化显得尤为明显。按不动产院统计，江南区公寓买卖价格指数自2024年3月中旬以来近期一直持续上涨。

江南区开浦洞“开浦Xi Residence”84㎡户型去年12月以42.7亿韩元成交，而截至前一日，市场上出现了一套标注为“多套房持有者急售”的37亿韩元房源。同一面积、标价37.5亿韩元的房源，在房源特点中标注为“多套房持有者、黄金栋·黄金楼层”。附近A房地产中介表示：“多套房持有者将要价下调数亿韩元挂盘，但实际成交尚未发生”，“90%的潜在买家都在观望，预期要价还会继续下调。”

为规避转让所得税重税而抛售的房源，以及预判6月地方选举后持有税改革、长期持有特别扣除缩减等正式启动而提前抛售的房源一并流入市场，等待买家的公寓也在增加。根据房地产大数据企业“阿实”的统计，截至前一日，松坡区公寓待售房源为4922套，较一个月前同期的3526套增加约40%。城东区房源增加50%，瑞草区增加22%，江南区增加16%。

Shinhan银行不动产投资咨询中心团队长 Kwon Youngseon 表示：“预计截至（转让所得税重税豁免结束的）5月9日，多套房持有者的房源将持续流入市场，带动价格下行、房源释出”，同时也表示：“但即便江南三区不动产价格转为下跌，跌幅预计也不会太大，因为并非江南住房整体集中抛售，仅有多套房持有者部分房源出清。”

他还补充称：“与其说江南三区公寓价格下跌会带动其他地区跟随下跌，不如说是在多套房持有者优先选择处置住房的地区集中出现房源，从而使整体不动产价格出现调整的可能性更大。”

另一方面，Lee 总统当日在社交平台X（原推特）上分享了一篇称房价上涨预期已降温的报道，并写道：“无论是维持多套住房，还是持有非自住投资性住房，亦或持有每坪达3亿韩元的超高价住房，都属自由选择，但谁也无法回避因矫正非正常状态而带来的风险与责任。”Lee 总统所指的“非正常”，是首都圈以首尔为中心的主要地区公寓价格急剧上涨，以及促成这一暴涨的标准和制度等。