江南跌至“垫底”之际跃居首尔公寓涨幅第1的这里……“缩小差距”全面启动[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

Published 07 Feb.2026 07:00(KST)

Updated 07 Feb.2026 12:28(KST)

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“缩小价差”行情将在春季搬家潮前持续

本周（以2日为准）首尔冠岳区公寓价格一周内上涨0.57%。在首尔25个自治区中，已连续2周周涨幅位居第1，今年累计涨幅也以2.06%排在首位。同一时期江南区仅上涨0.07%，是首尔涨幅最低的地区。直到去年还由江南、瑞草等高价地区主导的涨势，正在向中低价地区扩散，所谓“缩小差距”（缩小价格差距）行情开始全面展开。

7日据韩国不动产院发布的《每周公寓价格动向》显示，冠岳区买卖价格变动率从1月第二周的0.30%起步，第三周0.44%、第四周0.55%，本周升至0.57%，涨势陡峭。周涨幅0.57%折算成年涨幅约为30%，属于暴涨水平。

瑞草→铜雀→冠岳，典型的“缩小差距”

从首尔南山眺望到的市区公寓景象。联合新闻提供

冠岳区房价涨得比江南、瑞草区更快，是一件罕见的事。去年一年，江南三区（江南·瑞草·松坡）上涨14%至21%，而冠岳区仅上涨4.21%。这样的冠岳区今年却升至涨幅第1名，相反江南区则跌至末位。

业内将此视为典型的“缩小差距”现象。NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“上位区域价格上涨后，投资者会去寻找相对被低估的下一梯队地区，这是最基本的投资心理”，“瑞草区上涨后，需求会转向铜雀区，铜雀区上涨后又会转向冠岳区。去年铜雀区涨幅较大，今年需求就转移到了冠岳区。”

事实上，本周变动率依次为瑞草区0.21%、铜雀区0.29%、冠岳区0.57%，先涨的地区率先放缓，原本落后的地区开始追涨的走势十分明显。Yoon委员表示：“全租和月租价格也在上涨，整体基准价格被抬高”，“过去并不受青睐的区域，如今在‘至少得先买到点什么’这种不安心理推动下，需求明显增加。”

国民户型8亿韩元区间……“加上全租金和贷款就能买”

江南跌至“垫底”之际跃居首尔公寓涨幅第1的这里……“缩小差距”全面启动[房地产AtoZ]

需求涌向冠岳区，被认为与价格可及性有关。以冠岳区国民户型（专用84㎡）为基准，平均成交价在8亿韩元区间。虽然从去年12月的8亿3994万韩元涨至今年1月的8亿8444万韩元，但仍不到江南圈的一半水平。

成交量也在增加。去年11月成交量为97件，出现放缓，12月回升至161件；今年1月截至6日已成交140件，考虑到实际成交申报期限（自签约日起30日内），预计将超过上月水平。

友利银行房地产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“在冠岳区，只要把全租金加上贷款，就能买到价格在7亿至10亿韩元区间的公寓，而且乘坐地铁到江南和汝矣岛在20分钟以内”，“由于贷款监管收紧，刚性需求者难以进入高价区域，只能涌向价格压力相对较小的区域，从而出现了缩小差距现象。”

在去年“6·27对策”将住房抵押贷款上限限制为6亿韩元之后，“10·15对策”又将超过15亿韩元的住房贷款上限进一步收紧至2亿至4亿韩元，高价住宅的购买门槛进一步提高。相反，15亿韩元以下区间的贷款上限得以维持，因此冠岳区、水枝等仍可利用贷款的中低价区域，被认为正在集中享受监管的反向利好。

龙仁水枝全国第1……向京畿道扩散

被高价地区价格压力挤出的需求，转而寻找次优选择的趋势，在京畿道地区同样显现。今年累计公寓价格涨幅位居全国第1的龙仁市水枝区就是代表性案例。由于与盆唐、江南的可达性良好，只要不是新建或地铁站超近距离的房源，9亿至10亿韩元区间即可购入，因此大量30多岁的刚性需求者流入。

上现洞“Foretna 广桥上现”（639户）专用92㎡上月以9亿韩元成交，创下1年内最高价。同一面积在2024年8月成交价为6亿韩元，1年半内上涨了3亿韩元。丰德川洞“镇山村三星5次”（1828户）专用128㎡也在上月以11亿5000万韩元易主，“水枝镇山村 Prugio”（439户）专用84㎡同样以1年内最高价10亿5000万韩元成交。

缩小差距行情预计在一段时间内将持续。Ham室长表示：“在老·道·江（金川区、道峰区、江北区的合称）、金·冠·九（衿川区、冠岳区、九老区的合称）、河南市、龙仁水枝等地，缩小差距现象将会持续”，“随着春季搬家旺季和结婚季临近，买卖房源在增加，但全租房源却在减少。”不过，他也表示：“根据7月税制改革方案的内容不同，下半年走势可能会发生变化。”