“国家已为房地产开发铺好大盘”……在“1·29对策”下业界着手审视新项目[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

Published 11 Feb.2026 07:00(KST)

Updated 11 Feb.2026 08:41(KST)

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“监管放宽·快速通道效应
改善建筑企业承揽环境”

Kim Yundeok 国土交通部部长本月4日到访首尔江南区一栋大楼内的1·29对策相关住宅项目用地——首尔医疗院南侧用地现场，听取韩国土地住宅公社（LH）相关负责人汇报。计划在LH拥有的三成洞首尔医疗院南侧用地供应518户住房。姜珍亨记者提供

由于政府发布“1·29市中心住房供应对策”，房地产开发行业因审视新项目而一片躁动。政府公开了包括龙山国际业务区在内的10余处公共闲置用地和34处老旧办公楼的具体位置及开工时间表，业界判断，这将为周边民间闲置用地的开发也注入动力。现场普遍认为，直到去年仍被恶性项目融资（Project Financing，项目融资）清理工作所束缚的行业，今年开始以此为分界点，着手进行项目规模审查和收益性分析。

“规模审查已启动……PF事态后准备新棋盘”

“国家已为房地产开发铺好大盘”……在“1·29对策”下业界着手审视新项目[房地产AtoZ]

一位房地产开发公司高管11日就“1·29对策”表示：“闲置用地开发不同于再开发、重建，不存在原有居民搬迁问题，因此推进动力更强”，“政府公开列出用地清单和开工时间表本身就是一个积极因素”。他称：“业内对项目规模和收益性的分析已经在进行。”也就是说，直到去年一直埋头于恶性项目融资清理工作的行业，在完成收尾后，开始把目光转向新项目。他还预测称：“新项目大约会在明年正式启动。”

证券业也给出类似判断。Park Sera 新韩英证券研究员在近期报告中，将政府的供应对策评价为“关键在于能多高效地利用首尔的低利用度用地”，并指出“国家出面为开发铺好了棋盘”。Park 研究员表示：“这并非单纯的宣示，而是意味着通过将可执行的模式标准化，由政府亲自推进实施”，“从民间角度看，可以将其视作一个信号——‘城市不会再将闲置用地搁置不管’，从而更积极地着手利用各类用地。”

“现物出资递延纳税是催化剂”

民间开发得以复苏，制度变化也起到了推动作用。国土交通部相关人士表示：“在项目房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）中，针对现物出资引入了递延纳税的制度改善”，“一旦公共住宅用地完成开发，周边地区就可能出现利用新型投资工具进行民间开发的动向。”

于去年11月实施的项目房地产投资信托，是按单个开发项目设立房地产投资信托，从众多投资者处筹集资金的结构。对于过去因税制和资金压力而无法启动开发的民间土地所有者而言，项目落地的门槛因此有所降低。

Lee Kyeongja 三星证券研究员表示：“即便持有优质地块，也因税制和资金压力而迟迟未能开发的闲置用地，其项目化的可能性将大幅提高”，“项目房地产投资信托制度将对此起到促进作用。”

龙山是代表性区域。本次对策中，仅龙山一带的供应计划就约为1.4万户，其中包括龙山国际业务区的1万户。Lee 研究员认为，一旦实现大规模供应，流动人口将增加，周边基础设施整备也会随之推进。分析认为，像正在龙山国际业务区相邻的罗津商街12、13栋用地上推进约1万亿韩元规模开发的西部T&D这类已在附近拿地的企业，有望受益。西部T&D的拿地价格仅为1000亿韩元。