“江南，结束了？”…吸金又聚人的“新中心地”登场
111Percent与GC绿十字也入驻圣水
圣水办公楼每坪成交价达4000万韩元
作为新兴商务区备受瞩目的首尔城东区圣水洞，正在大型高端写字楼市场中确立为主要投资目的地。每坪成交价达到4000万韩元区间，已经超越江南与汝矣岛。
根据31日全球房地产服务企业世邦魏理仕韩国公司近期发布的《2025年第四季度首尔顶级写字楼》报告显示，Kyobo AIM资产运用公司去年第四季度以约2548亿韩元（每坪4000万韩元）的价格，从Igis资产运用公司手中收购了“Factorial Seongsu”。按每坪成交价计算，高于同一季度成交的江南三成洞大楼（每坪3779万韩元）、汝矣岛Finance Tower（每坪2700万韩元）。
“告别江南·汝矣岛”……大企业也打包搬去圣水
“Factorial Seongsu”内入驻了CJ Olive Young、现代汽车等优质承租企业。世邦魏理仕韩国公司评价称：“作为代表圣水片区的顶级写字楼，今后无论是办公还是零售租金，都具有上涨潜力。”
从主要商务区迁巢至圣水的企业也在不断增加。游戏开发公司“111 Percent”从江南金融中心搬迁至其于去年第三季度买下的圣水洞“Superfast Seoul Forest”（原“Nudit Seoul Forest”）。由此在江南商务区（GBD）出现了3900平方米规模的空置面积。GC绿十字及其关联公司也从汝矣岛Park One Tower 2迁至圣水洞“Seoul Forest The Sharp”，仅搬迁面积就高达1.5万平方米。
圣水受到企业青睐的背景在于其对江南的可达性以及区域身份。圣水与江南直线距离约2公里，到宣陵站仅4站（8分钟车程），对主要商务区的可达性极佳。再加上独特的商圈氛围，正在吸引对潮流高度敏感的时尚、娱乐、信息技术企业进驻。
大规模开发利好也是提升企业关注度的因素之一。圣水被指定为“信息技术产业·流通开发振兴区”，正在形成聚集信息技术企业和初创企业的产业集群。三表预拌混凝土用地计划打造成“全球未来商务区（GFC）”，因此人们对基础设施改善和商圈扩张的期待也很高。受此预期影响，圣水土地交易的每坪价格到2023年已较2018年上涨逾3倍。
以时尚平台“Musinsa”为例，其在2019年以220亿韩元购入土地并建成的圣水自有办公楼“Musinsa Campus E1”，于2023年以1115亿韩元出售。4年间身价暴涨5倍。对于考虑购置自有办公楼的企业而言，这里已成为既可使用又可期待资产增值的投资目的地。
高速成长的阴影……租金飙升令小商户“长叹”
不过，不仅写字楼，商铺租金也同步上涨，引发了对“绅士化”（因租金上涨导致原居民被迫迁出的现象）的担忧。根据商业地产综合服务企业R Square发布的《2024圣水写字楼报告》，圣水洞片区的月平均租金从2021年的每坪21.1万韩元上涨至2023年的29万韩元，仅2年就飙升约40%。
尽管城东区政府自2015年起通过制定防止绅士化条例并限制大型连锁品牌入驻等方式展开应对，但在企业巨额资金不断涌入的情况下，被评价为难以有效抑制租金上涨压力。
另一方面，去年首尔写字楼交易规模合计达21.1万亿韩元，创历史新高。较此前最高纪录2021年的14.6万亿韩元增加逾6万亿韩元。世邦魏理仕韩国公司分析称：“企业出于自用目的购置自有办公楼，或作为战略投资者参与买卖交易，从而拉动了整体交易规模的扩大。”
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