月租100万韩元在首尔只是中等…不安蔓延的租赁市场[房地产AtoZ]

by Choi Daeyul

Published 16 Jan.2026 10:14(KST)

Updated 16 Jan.2026 15:43(KST)

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12月中位租金达100万7000韩元
高价月租突破心理门槛
自房地产院统计以来首次出现
租房家庭居住不安忧虑加剧

上个月，首尔住宅的月租中位数价格突破了100万韩元。过去被视为高价月租心理分界线的“100万韩元”，如今不再只局限于偏好度高的特定区域或新建公寓，而是在周边也已随处可见。

过去一年飙升的买卖价格，正带动月租一同上涨。在以房地产调控为由买房愈发困难的环境下，承租需求增加，加之为躲避“全租诈骗”的需求，以及在低利率环境下希望通过月租获取收益的房东增多等因素，都产生了影响。与全租相比，居住成本负担相对更高的月租大涨，引发了对承租家庭居住不稳定性的担忧。

根据韩国不动产院15日发布的2024年12月全国住宅价格动向调查资料，首尔月租中位数价格为100.7万韩元。一个月前的11月中位数为99.5万韩元。地方住宅的月租中位数价格约为首尔的一半，为50.6万韩元。

中位数是将调查对象按顺序排列后处于中间位置的数值。首尔住宅月租中位数价格突破100万韩元，是不动产院开展统计以来首次。平均月租突破100万韩元则是在4年前（2021年7月，105.2万韩元）就已出现。

在平均值的情况下，即便只有少量超高价或超低价样本，也可能导致对实际情况的扭曲。相较之下，中位数能降低极端样本的影响，更适合反映一般群体的水平。这意味着，居住在首尔的普通家庭若是租住月租房，每月固定支付约100万韩元作为居住成本，已成为普遍现象。

此前呈温和上涨态势的首尔月租，自去年下半年起涨幅明显加快。根据不动产院数据，综合月租价格指数显示，过去一年上涨了3.27%，其中仅10月至12月三个月就上涨了1.57%。对国土交通部实际成交价格资料的分析显示，上个月首尔公寓月租在100万韩元以上的成交有3860件，较10年前同一时期（2015年12月1304件）增加近3倍。全部月租合同中，月租100万韩元以上的比例也从26%左右上升至39%。

月租上涨的背景是多重因素叠加。首先，一度放缓的“全租向月租转化”趋势再次产生影响。以多户住宅、公寓式办公楼等非公寓房源为中心爆发的“空壳全租”和全租诈骗余波，令市场对全租的排斥情绪依然存在。对承租人而言，尽管月租的成本负担更高，但更倾向于选择相对安全的月租。

全租价格大幅上涨也是原因之一。首尔热门区域新建公寓的全租保证金，往往超过地方多套公寓的总价。在这种情况下，很多人选择办理全租贷款，但越来越多的人认为，与其偿还贷款利息加上向房东支付的月租，两者差别并不大。政府出于管理家庭负债的考虑，收紧住房抵押贷款和全租贷款，也使得筹措大额资金变得更加困难。

与此同时，股票、虚拟货币等资产市场活跃，越来越多人不愿通过买卖或全租的方式将大额资金长期锁定在住房上，而是倾向于积极运用资金。随着低利率格局的形成，希望通过每月收取租金获利的房东也明显增多。

从南山眺望的首尔市区公寓景象。联合新闻提供

KB国民银行不动产首席研究委员 Park Wongap 表示：“全租与月租价格必然从属于买卖价格，而去年以首尔公寓为中心的买卖价格大幅上涨，因此在一定时滞之后，月租也只能被动跟涨。由于《两项租赁法》（合同续签请求权、全租与月租涨幅上限制）的实施，月租转换速度加快，并对价格产生了影响。”

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高价月租如今在首尔也并非只出现在房价高昂的江南三区、龙山区或紧邻汉江等热门区域，在其他地区也屡见不鲜。建成近40年的诺园区上溪主公7小区专用面积59平方米户型，13日成交了一笔保证金5000万韩元、月租100万韩元的交易。上溪洞、中溪洞一带的主公公寓等老旧小区，因面向附近补习班商圈的短期居住需求较多，被认为高价月租相对集中。道峰区放鹤洞新东亚公寓专用面积70平方米户型，也以保证金5000万韩元、月租110万韩元签订了合同。

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本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。