江南卖房给子女江北全力加杠杆…首尔公寓成交量上升但成交总额创年内新低[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

by Lee Jungyun

Published 14 Jan.2026 11:00(KST)

Updated 14 Jan.2026 16:03(KST)

open/close

首尔公寓交易版图重划
12月成交量上升但总额锐减
“别再拖了赶紧买”的刚需入市
9亿以下江北公寓成抢购焦点

首尔公寓买卖市场正围绕“中低价、实际自住需求”重新洗牌。尽管去年12月单月成交量增加，但成交总额却大幅减少。分析认为，在“10·15对策”等政府强力房地产调控下，江南三区（江南·瑞草·松坡）等房价震源地的交易大幅萎缩，取而代之的是“趁还不算太晚先买一套”的刚性需求集中购入9亿韩元以下江北地区公寓。专家指出，如果这一现象固化，可能成为推动房价上涨的新一轮“引爆点”。

成交回升但集中于中低价

江南卖房给子女江北全力加杠杆…首尔公寓成交量上升但成交总额创年内新低[房地产AtoZ]

根据14日国土交通部实价交易系统的分析结果，截至前一日统计，去年12月申报的首尔公寓买卖为3751件（不含解约交易及公共机构收购），较前月的3337件增加12.4%。12月买卖申报期限截至本月末，但目前已比11月整月多出400余件。市场预计最终成交量至少将突破6000件。

去年首尔公寓市场呈现出明显的“官治过山车”行情，随着政府贷款监管力度的变化而起伏不定。6月在“6·27对策”发布前夕，“末班车”需求集中涌入，当月成交1万1192件，创下全年最高纪录；但在贷款额度6亿韩元上限正式实施的7～8月，成交骤减至约4100件。9月反弹至约8400件后，因“10·15对策”将首尔全域划为土地交易许可区，11月成交量又跌至约3300件，12月才再度回升。

去年12月达成的多数交易集中在中低价公寓密集区域。诺园区成交量激增81.3%，九老区增加52.1%；相反，瑞草区减少60.3%，龙山区减少53.5%，江南区减少50.8%，几乎腰斩。也就是说，在过去一年房价暴涨的核心地区交易几乎停滞的同时，此前被市场冷落的地区交易量正在增加。

从小区来看，九老区的“韩村公寓”以19件成交位居首尔首位，其后依次为江北区的“壁山Live Park”（16件）、冠岳区的“壁山Blooming”（15件）、诺园区的“泰江公寓”（15件）。在成交量排名前20的小区中，江南三区仅有松坡区蚕室“蚕室主公5小区”（14件）一处上榜。

成交量第一的韩村公寓附近一家中介代表表示：“10·15对策出台后曾一度冷清，但从去年12月起交易又开始恢复。”他称：“即便是新生儿特例贷款或首次购房者贷款这类适用较高抵押认定比率（LTV）的产品，贷款额度最多也只有6亿韩元，可承受的房价事实上被压缩到9亿韩元以下。”他还表示：“在这个预算范围内，能买到的地铁站附近大型小区不多，因此咨询量很大。随着交易集中，房源几乎被消化，价格也上涨了前后约5000万韩元。”该小区专用面积59平方米的户型此前成交价在7.5亿～8亿韩元之间，目前叫价已涨至8.2亿韩元。

成交量第二的壁山Live Park附近一家中介代表也表示：“随着全租房源消失，许多包括新婚夫妇在内的刚性需求转向买卖市场。咨询依然很多，但因缺乏房源，实际成交反而在减少。”

实际成交总额为全年最低

在成交量增加的同时，成交金额却大幅下降。12月买卖总额为4兆1225亿韩元，较11月的4兆3757亿韩元减少5.8%，创下全年最低纪录。由于交易主要集中在中低价公寓，导致尽管成交量增加，成交总额却缩减。整体交易中，9亿韩元以下房源的占比为50.9%，超过一半；相反，15亿韩元以上房源的占比则从26.5%降至17.9%。在9亿韩元以下区间成交集中之下，平均成交价格也从约13亿韩元降至约11亿韩元，下跌约2亿韩元。

这表明，尽管政府通过缩减贷款额度等方式实施强力房地产调控，但买方情绪并未明显降温。可承受价格区间下降的刚性需求集中“狙击”中低价公寓，出现了成交量增加而成交总额减少的局面。即便是适用贷款价值比70%的首次购房者贷款，额度上限也只有6亿韩元，即便将贷款用足，贷款可覆盖的房价也仅在8.5亿韩元左右。适用贷款价值比40%的一般购房者则需要更多现金，购房选择进一步被压缩到9亿韩元以下的中低价公寓。

专家认为，这种对中低价房源的集中，可能进一步演变为“房价拉平（弥合价差）”现象。NH农协银行不动产专职委员Yoon Sumin表示：“市场通常呈现新建小区先涨、重建小区跟涨、然后扩散至存量住宅的模式，而新建与重建小区价格已经大幅上升。包括诺园等地的重建小区开始获得需求，本身就是弥合价格差距的过程；下一阶段，购房需求可能会蔓延至九老、衿川等地的自住型优选小区。”他接着解释说：“受贷款上限影响，既有住房持有者（适用一般LTV）很难轻易行动，但首次购房者的LTV较高，因此在接近10亿韩元的中低价市场，率先出现交易回暖的迹象。”

“换房放弃族”涌向全租市场

从首尔永登浦区63大厦眺望的首尔公寓景观。记者 Kim Hyeonmin

随着市场围绕刚性自住需求重新洗牌，对全租房荒的担忧也在逐步加剧。那些住房“阶梯”被切断、无法实现置业的刚性需求正涌向全租市场，从而加重了全租供需的不稳定。

去年12月全租实际成交总额约为6兆6000亿韩元，相当于买卖成交额的1.6倍。11月全租成交额（约7兆3000亿韩元）也接近买卖的两倍。通常情况下，买卖实价成交总额高于全租更为常见。然而，在入住所期推迟、重建延宕以及房东偏好月租、导致供应收缩的同时，受贷款监管影响而推迟买房的需求集中转向全租，进一步加剧了供需失衡。对策出台前的10月，买卖成交额曾比全租（约6兆7000亿韩元）高出约4兆韩元。九老区一位中介表示：“现在一套全租房源都没有。10·15对策之后，带全租的房子卖不出去，只剩刚性自住者之间的交易，导致几乎没有新房源上市。”

在购房者减少的江南地区，出于对税制改革的担忧，选择通过赠与方式转移房产的人明显增多。根据大法院登记信息广场的数据，12月首尔集合建筑物（公寓等）赠与为1054件，较前月增加47%，创下近三年来单月最高纪录。尤其是江南三区，在同一期间从187件增至318件，激增70%，远高于首尔平均增幅。以松坡区蚕室洞为例，11月仅有10件赠与申请，12月猛增至42件，增长逾4倍；瑞草区盘浦洞也从7件增至20件。随着今年5月恢复多套房转让所得税加重征收的可能性增大，市场被解读为出现了“抢先赠与”的动向。

Shinhan银行不动产投资咨询中心团队长Kwon Youngseon表示：“江南三区多套房持有者众多，持有税负担也较重，因此当地居民对是否进行赠与的顾虑较多。看上去是因为房价进一步上涨将推高赠与税，越来越多业主希望在此之前提前把房产转给子女。”