与地主见面2000次…东京市中心突破1000%容积率的“34年坚守”[房产AtoZ]
日本Mori Building副社长访韩
日本最高摩天楼的34年故事
引入绿地换取容积率奖励
填充硬件的“杀手级内容”是关键
Mori Hiroo Mori Building副社长在上个月20日于首尔江南区洲际酒店首尔帕纳斯举行的韩国开发商协会成立20周年纪念活动上进行主题演讲。崔瑞润 记者提供
View original image日本东京“麻布台 Hills”是一处历时34年才将容积率提升至1000%的超长期再开发综合体。项目自1989年启动，至2023年完工，在此过程中，Mori Building (모리빌딩)不得不召开超过2000次居民说明会进行劝说，因为日本政府事实上要求“居民100%同意”。
Mori Hiroo Mori Building副社长近日在首尔江南区格兰德洲际首尔帕纳斯酒店举行的韩国开发商协会成立20周年纪念活动上，以主题演讲嘉宾身份表示：“日本保护私有财产权的基调非常强，要推进再开发，就必须直接与土地所有者见面并进行劝说，这一点比什么都重要”，“为了获得居民同意，我们在长达15年的时间里，每年召开约130次、每周2~3次会面，与土地所有者持续沟通。”
Mori副社长称：“好不容易拿到60%的同意率提交上去，政府却一再把我们打回去，说‘至少要拿到95%~100%’”，“最初见到的那位70多岁的地主老人，是否能在有生之年看到项目完工，我都替他感到担心。”
Mori Building在东京中心复合商业区“六本木 Hills”项目上，也对包括原有居住者和建筑所有人在内的500人逐一进行劝说，历时17年才最终建成。
在没有空中权的情况下突破1000%容积率的秘诀：“通过公共贡献换取奖励”
Mori副社长将投入如此长时间仍能实现盈利的秘诀归结为“立体化土地利用”。在施工成本和地价飙升的环境下，要保证收益性，就必须将土地使用效率最大化。
他表示：“施工成本上涨、土地成本增加、高利率叠加，使大型开发商的盈利能力持续下降。区位固然重要，品质也很重要，但Mori Building的差异化之处，在于能将土地使用率提高到什么程度，这一点直接决定了项目的收益。”
Mori副社长说：“在日本无法单独购买空中权（容积率转移），取而代之的是，如果在项目中配置绿地营造、灾害预防设施建设、住宅供应等公共贡献设施，政府就会以奖励的形式给予额外容积率。”也就是说，开发商若想“往上盖得更高”，最终必须同时容纳城市所需要的公共功能。
实际上，Mori Building在东京市中心的黄金地段打造了大规模绿地。在麻布台 Hills总计8.1万㎡的用地中，留出2.4万㎡作为公园，并在这片“空出”的空间上方建起3栋64层的高层建筑。其中心位置设置了6000㎡规模的公园，周边则将十余栋建筑架空布置，并栽种320种树木，营造出一片人工森林。该园区的核心建筑“森JP Tower”高330米，是日本最高的摩天大楼。
这种方式正是Mori Building的代表性理念——“Vertical Garden City（垂直花园城市）”。Mori副社长表示：“垂直花园城市的三大原则是：安全与安保、绿地与环境、艺术与文化”，“将这三者融合，打造集工作（Work）、居住（Live）、娱乐（Play）于一体的复合城市，是未来竞争力的关键。”
Mori副社长称：“如果将通常大城市中约3万㎡规模的居住区压缩到一栋50层的建筑中，那么剩余的70%土地就可以重生为公园和商业设施”，“六本木 Hills通过这种方式，将原有300户住宅增加到840户；虎之门 Hills则在完工后，将7.5万㎡的土地扩展为总建筑面积80万㎡。”
“首尔是垂直花园城市的最佳选址……乐天世界塔是良好范例”
对于现场观众提出的“如果Mori Building在首尔进行综合开发，会选择什么方向”的提问，Mori副社长表示：“首尔是一座密度极高、平面扩张困难的城市，很适合应用垂直花园城市的概念。”
他还提到近日参观首尔松坡区乐天世界塔的经历时表示：“高度接近130层的超高层建筑旁边，水池与绿地空间相互映衬，给我留下深刻印象”，“这种开发方式值得首尔借鉴和追求。”
不过他也表示：“在首尔争取土地所有者同意的过程究竟有多难，我目前还不太了解”，“再开发项目的成败，最终取决于居民是否同意。”
Mori Hiroo Mori Building副社长20日在首尔江南区格兰德洲际首尔帕纳斯酒店举行的韩国开发商协会成立20周年纪念活动上发表全球城市综合实力指数（GPCI）结果。崔瑞允 记者
View original image当日，Mori副社长还提及了Mori Building旗下Mori纪念财团发布的“2024全球城市综合实力指数（Global Power City Index，GPCI）”结果。首尔的城市竞争力继伦敦、纽约、东京、巴黎、新加坡之后，位居全球第6。
全球城市综合实力指数从经济、研究开发、文化交流、生活条件、环境、可达性六大功能维度对城市进行评价，并通过汇总各功能的排名得出综合得分。
首尔在研究开发（Research & Development）领域位列第5，仅次于纽约、伦敦、东京和洛杉矶，跻身前列。相对而言，在经济领域则在30座城市中排在第19位。
Mori副社长强调，硬件固然重要，但同样重要的是其中所承载的“内容”。他表示：“垂直项目并不是单纯把建筑盖高的概念”，“吸引人的力量不仅来自地域性，还来自能够吸引全世界人群的多样化内容。”他接着说：“我们在Hills项目中注入漫画、电影、美食等多种文化元素，从而为整座城市注入了活力。”
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