“明年形势不妙”……首先在江北出现的全租供应悬崖[房地产AtoZ]

by Lee Jungyun

Published 24 Nov.2025 12:50(KST)

Updated 24 Nov.2025 16:27(KST)

open/close

“堵截夹层投资、收紧监管影响”
首尔全租供需走势高于全国
明年全租价格暴涨忧虑加剧

首尔市内一处公寓小区。韩联社提供

最近首尔公寓市场出现了全租房源紧缺的现象。随着“夹层投资”（利用全租资金购买房屋）受阻，全租供应持续减少，房东占优的市场格局正在形成。尤其是这一态势在全租价格相对便宜的江北地区比江南更为突出。对于明年全租价格大幅上涨的担忧正逐渐加剧。

根据韩国不动产院24日公布的数据，上个月首尔公寓全租供需动向指数为105.0，比全国平均值99.7高出5.3。今年6月首尔指数仅为102.4，目前正持续上升。该指数在0至200范围内波动，超过100表示需求大于供应，低于100则表示全租供应过剩。

首尔全租房源紧缺现象正在逐步加剧。由于“6·27对策”和“10·15对策”的出台，购买首尔公寓时产生了入住义务，夹层投资被堵住。打算通过全租资金购房的需求减少，导致全租房源进一步缩减。受房价上涨带动，全租价格走高，选择续约的承租人增多，也在减少可供流通的全租房源，对房源减少产生影响。首尔全租价格正延续涨势，从今年6月的5亿7372万韩元升至9月的5亿7926万韩元，上个月进一步涨至5亿8299万韩元。

在首尔内部，全租公寓需求在江北地区的东北圈（城东区·广津区·东大门区·中浪区·城北区·江北区·道峰区·芦原区）相对更高。上个月江北东北圈全租供需动向指数为106.4，高于首尔平均值。江南东南圈（瑞草区·江南区·松坡区·江东区）则较低，为104.4。

支持全租的政策性贷款额度下调带来的影响较大。可支配资金减少的社会新人或新婚夫妇为了在首尔扎根，只能选择资金负担稍小的区域，因此被分析为需求正在向江北地区集中。根据“6·27对策”，在政策性贷款中，面向青年的“支柱全租贷款”额度从2亿韩元降至1.5亿韩元，新婚夫妇的额度从3亿韩元降至2.5亿韩元，新生儿家庭全租贷款额度也从3亿韩元降至2.4亿韩元。上个月江北东北圈公寓平均价格为4亿5225万韩元，为全市最低；而江南东南圈平均价格高达8亿8386万韩元，接近其2倍。