[10·15对策满一月]“Nodogang”无房可卖…麻浦连买房咨询都没有[房地产AtoZ]

by Han Jinjoo

by Lee Jungyun

Published 17 Nov.2025 11:27(KST)

Updated 24 Nov.2025 07:22(KST)

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贷款监管收紧换贷更难
首尔公寓挂牌量减少12%
“监管靶子”麻浦买方情绪低迷
6亿贷款资金涌向中低等级地区
专家称“供应受阻致需求压力上升”

房地产对策实施后一个月内，首尔公寓的买卖挂牌和成交量均有所减少。虽然市场被“泼冷水”，但要期待房价稳定仍然困难。换房难度加大的卖方正在收回房源或提高要价，而以中低价区域为中心的自住实需仍在延续。专家预计，房价是否会出现反转还需要继续观察后续走势。

政府发布“住房市场稳定对策”后，舆论普遍预计首尔和京畿道部分地区的房地产交易将趋于萎缩。16日，首尔麻浦一处房地产咨询门店的房源告示牌空空如也。2025.10.16 记者 Yoon Dongju

挂牌和成交都大幅减少

根据17日国土交通部实价交易系统的数据，首尔公寓买卖成交量在对策发布前一个月（9月16日至10月15日）为11万1175件，对策实施后（10月16日至11月14日）为2698件，减少75.86%。挂牌量方面，在房地产对策发布后不久的上月19日为6万7764件，截至本月13日为5万9900件，减少12%。据房地产平台Asil统计，挂牌降幅较大的依次为城北区-23%、江东区-22%、西大门区-21%、麻浦区-20%。

[10·15对策满一月]“Nodogang”无房可卖…麻浦连买房咨询都没有[房地产AtoZ]

在Nowon·Dobong·Gangbuk一带，随着挂牌量减少，成交也大幅缩减。Nowon区Hagye洞A中介关系人表示：“几乎没有房源，大多数业主都想多要点价钱。即便有客人找小户型，也没有合适的房子。”Dobong区Ssangmun洞C中介关系人称：“咨询需求很多，但房东不挂牌，成交自然很难达成。原本打算卖房的人，大多在土地交易许可区指定之前通过急售完成了出手，而原有房东在贷款被堵、又难以通过土地交易许可制度去购房的情况下，干脆把房源锁死不卖。”Gangbuk区Mia洞D中介代表则表示：“房东即便挂牌，也会在原基础上每套提价约2000万韩元。大家本来是想去更优质区域，但由于贷款批不下来，即使卖不掉也不着急的氛围正在扩散。”

在麻浦区，挂牌量和要价基本维持不变，但买方情绪明显萎缩。麻浦区Yeomni洞E中介代表表示：“有的人在对策发布前打算卖房，但因为成交拖延，反而错过了买入机会。由于贷款监管，想通过缩小面积来入市也变得困难。买方有寻找急售房的需求，但卖方几乎没有动作。”麻浦Raemian Prugio附近B中介关系人称：“10·15对策之前以入住为目的挂牌出售的房源还都在，要价也没变。因为没有客人，要价也抬不上去。当前市价在20亿韩元出头到中段区间，需要有18亿韩元现金才能入市，这里已经变成只有现金富裕阶层才能进入的区域。”

约10亿韩元以内的需求依然坚挺…专家称“需求压力在累积”

在10亿韩元上下老旧公寓较多的地区，需求仍然相对坚挺。新婚夫妇和青年群体等，正从全租转而选择买卖，或利用首次购房优惠等政策，通过最高6亿韩元贷款，出手购买可负担价位的公寓。自土地交易许可制度实施后至本月14日为止，各自治区受理的许可申请量来看，Nowon区（286件）、城北区（249件）、江西区（226件）等的许可件数较多；麻浦区（98件）、城东区（66件）等房价大涨区域的申请数量则相对较少。

建设产业研究院研究委员Kim Seonghwan表示：“通过6亿韩元贷款可以触及的公寓尚有一定成交，但价格再往上的区间就比较困难。供应将持续不足，认为只要放松监管就能买得起房的人越来越多，需求压力也在不断累积。”

NH农协银行房地产专业委员Yoon Sumin表示：“必须卖房的人已经出售完毕，如今只剩下那些可以观望并撑得住的人，因此目前是一个买方只能接触到有限房源的市场。Nowon·Dobong·Gangbuk虽被划为土地交易许可区域，但并不是外来人口大量涌入的区域，然而一旦考虑到解除土地交易许可制度后可能出现的后续冲击，短期内要立即解除并不容易。”

NH农协银行房地产首席专业委员Kim Hyoseon表示：“麻浦和城东的价格涨幅过大，成交因此减少；Nowon·Dobong·Gangbuk则以中低价房源为主，只要重建问题得以解决，仍有上涨空间。但由于很多情况下很难转让组合员资格，成交只能在有限范围内进行。城北区、江西区等地的老旧公寓，目前价格在6亿韩元以内，仍属可贷款价位，原本选择全租的需求有可能集中转向买卖。”