不搬家也能住进准新建公寓…现代建设“秘密武器”公开[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

Published 06 Nov.2025 15:00(KST)

推出大规模翻新新业务“The New House”
边居住边改造“全球首创”
从三成洞Hillstate 2小区起步
他牌小区也可转换为Hillstate
订阅式分期付款降低负担

现代建设公开了其大修新业务“THE NEW HOUSE”，该项目可在居民无需搬离的情况下，将老旧公寓改造为近似新建水平。与现有重建或改造项目差异化，是全球首个“非迁出型更新”模式，瞄准的是因既有容积率较高而重建盈利性较低的老旧小区。

“一边居住一边像新房一样改造的时代即将开启”

6日，在首尔江南区的The H Gallery举行的媒体展示会上，Hyundai Construction住宅事业本部长 Lee Ingi 介绍新业务“The New House”。崔瑞允记者供稿

现代建设6日在首尔江南区THE H画廊举行媒体展示会时，将“THE NEW HOUSE”介绍为“以居住的永续性为前提的新概念居住改善解决方案”。

这一业务源于“能否在继续居住的同时，把我所住空间改造得媲美新房”的思考。

现代建设住宅事业本部长 Lee Ingi 表示：“在保持既有公寓结构体不变的前提下，对外观设计、景观、社区和尖端系统进行全面整修，以提升小区价值。”他补充称：“在住户居住期间是否能施工、对安全有没有影响，是我们最大的顾虑”，“通过彻底分离住户动线与施工动线，并采用近来发展起来的模块化施工工法，构建了安全的施工体系”。

“THE NEW HOUSE”是在不动住户居住空间的前提下，对共用部位、外立面、社区、景观等进行焕新改造的方式。在不超过既有公寓法定容积率的范围内，可依据《共同住宅管理法》由入住者代表会议主导推进；如超过法定容积率，则需依照《住宅法》成立组合后推进项目。

与传统改造相比，更快的速度和更低的成本也是优势。工期目标为2年前后，每户分摊金额目标低于1亿韩元。与现有改造项目每户分摊金额在3亿韩元以上相比，至少降至三分之一水平。

现代建设还将与Kiwoom证券、韩国投资证券、韩亚银行等合作，引入订阅型金融项目。该结构允许住户以长期分期方式缴纳工程费用，大幅减轻负担。

起点是三成洞Hillstate 2小区

首尔江南区三成洞Hillstate 2小区全景（上）及“The New House”项目实施后的小区预期样貌。现代建设提供

现代建设选定首尔江南区三成洞Hillstate 2小区为首个试点小区。该小区竣工已满18年，一直被指外观老旧、社区配套不足。竣工当时并未用满法定容积率（270%），尚有约200坪的富余用地。现代建设计划利用这一空间扩充景观和社区设施，并通过结合高档石材与青铜金属的立面设计，焕新小区外观。

此外，还将扩建不计入容积率的地下下沉式（Sunken）空间，把社区面积从现有的258坪扩大到834坪，新建健身房、高尔夫练习场、桑拿等高端便利设施。所谓下沉式空间，是指将地下层部分开挖至与地面相接，使其具备自然采光和通风功能的半地下型开放空间。

现代建设住宅事业本部城市整备推进室大修·改造组组长 Lee Hyungdeok 表示：“使用约20年的公寓，其管线状况整体尚属良好”，“问题主要在于老化的系统”。他称：“我们将通过系统现代化来提升居住便利性，对需要进行管线维修的小区，则与入住者代表会议协商后分阶段进行修缮。”

现代建设已于今年5月与三成洞Hillstate 2小区签署业务协议，计划在今年年底提交提案书。在同时提出设计方案、工程费用和金融项目后，经住户二分之一同意（修改管理规约）及三分之二同意（开工）后，项目即可启动，目标是明年开工。

此后，还将把业务对象扩展至水原Shinmyeong Dongbo公寓等。水原Shinmyeong公寓原为改造项目用地，但因收益性下降，正协商转为“THE NEW HOUSE”模式。

该团队负责人表示：“通过‘THE NEW HOUSE’项目，只要小区产品水平达到一定标准，就可以把原有品牌更换为‘Hillstate’”，“但现代建设的最高端品牌‘THE H’在区位、户型规模、产品水平等内部标准上要求严格，因此适用范围将较为有限”。

应用“THE NEW HOUSE”概念后的首尔三成洞Hillstate 2小区下沉式社区预期剖面图。通过开放部分地下楼层，引入自然采光和通风，并扩展健身房、高尔夫练习场等社区空间。现代建设提供

容积率超200%的小区……瞄准重建受限的新市场

现代建设并未将本次项目视为简单的改造变形，而是视作新的业务板块。在重建与改造业务已接近瓶颈的当下，提前占领“一边居住一边改造”的市场，将其培育为未来建筑企业新的增长极，是公司构想。

目前，1980年代竣工的公寓是重建市场主力，但10年后，1990年代高容积率小区将陆续达到30年的重建年限，依次进入市场。这类小区的容积率已达200%至250%区间，即便重建，一般分销房源几乎不会增加，导致项目盈利性较差。组合方面因住户分摊金额过高难以推进，建筑公司也难以获得收益。在管线、保温等户内设施尚未大规模老化之前，通过以外观和共用部位为中心的更新来提升小区价值的“中间阶段改善模式”十分必要，这正是本次业务的出发点。一旦该业务模式得以固化，既可以吸纳现有Hillstate小区的品牌更新需求，也能承接其他品牌小区的外观改善需求。

现代建设住宅事业本部城市整备推进室室长 Byeon Gyeonghyeon 表示：“传统改造通常需要4至5年，但‘THE NEW HOUSE’在2年内即可完工，周转率更高”，“目前仍处于开拓市场阶段，但待现有整备项目收尾时，因容积率过高而难以重建的小区将大幅增加，反而会提升这一业务的盈利性”。