“彻底完了”后从废墟华丽复活…首尔商圈版图大洗牌[房地产AtoZ]

一度空置率高达50%、面临崩塌危机的明洞，如今在K-美妆和医疗业态主导商圈的带动下，空置率回落至7%区间，正展开华丽复活的振翅。圣水洞同样以K-时尚和快闪店为基础，带动外国人消费额激增，巩固了其“永不败落商圈”的地位。除此之外，江南商圈在医疗观光需求的推动下呈现复苏势头，中国系品牌在韩国国内的扩张加速等现象表明，K-内容正在引领整个零售市场的变革。

上个月中秋连休日临近时, 首尔明洞街道挤满了外国游客。联合新闻提供。

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1日，全球最大房地产顾问公司CBRE Korea近日发布的第三季度韩国商业地产报告显示，受K-美妆、K-美食等K-文化在全球范围大热的带动，来韩外国游客数量已超过疫情前水平（较2019年达108%），核心商圈的版图正在被重塑。今年1月至8月累计来韩外国游客约1238万人次，同比增加16%。国内消费心理也已连续5个月回升（8月消费者心理指数为111），为商圈复苏提供了支撑。

在这种形势下，变化最为剧烈的地区是明洞。新冠疫情期间，对外国游客依赖度极高的明洞空置率一度飙升至40%至50%区间，事实上陷入崩溃状态。然而以今年第二季度为基准，明洞空置率已连续4个季度下降，进入7%区间。创下自2018年以来的最低水平，宣告其华丽回归。

报告分析认为，这得益于商圈业态结构的改善。与过去以面向游客的大型餐饮（F&B）门店为主不同，近期时尚、美妆及医疗业态正迅速填补空置。第三季度，美容品牌“HEMECO”新近入驻，已运营8家门店的Olive Young近期又签订了第9家门店的租约，再次印证了明洞作为K-美妆核心据点的地位。

圣水洞街景。亚洲经济供图。

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已跻身核心商圈的圣水洞，其地位在第三季度依旧稳固。从手工鞋工厂密集区，到“快闪圣地”，再到全球旗舰店必争之地，圣水洞依托旺盛的租赁需求，继续维持着首尔零售核心商圈的地位。第三季度，General Idea、Eegu Kids、Raca等K-时尚及美妆品牌相继新开门店。尤其是随着外国游客流入量爆发式增长，圣水地区外国人银行卡刷卡金额同比大增226%，增幅惊人。

不过，因数年间持续的爆火人气，租金及转让费大幅飙升，绅士化（Gentrification）现象也在加剧。报告指出，受此影响，部分租赁需求正从原本以圣水站为中心的核心区域外溢，向北延宇防等周边背后商圈扩散。这预示着未来圣水商圈的范围将会逐步扩大。

与此同时，江南商圈也在第二季度打破过去一年空置率上升的趋势，空置率下降5个百分点，回落至7%区间。随着Olive Young Central江南Town店、Musinsa Store江南店等大型零售商的入驻，以及以整形和皮肤科诊疗为目的的来韩外国游客增加，Secret Clinic、“江南姐姐”等医疗业态的积极租赁活动，推动了空置率改善。

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此外，以小米（汝矣岛IFC、九宜NC、麻谷3号店）为首，奶茶品牌“Cha-ji”、以周边商品为主的“名创优品（MINISO）”、“泡泡玛特（POP MART）”等中国系品牌在韩国的进军与扩张加速，也是第三季度零售市场的一大特点。CBRE Korea表示：“预计国内消费心理的回暖以及来韩外国游客流入的增势将在下半年继续延续”，“整个流通业界以时尚和美妆为中心的积极扩张势头也将持续。”

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