Koramco看好公寓式办公楼市场“结构性复苏”

Published 24 Oct.2025 08:01(KST)

发布国内办公公寓市场报告
供应断崖与监管强化并行…办公公寓市场存在结构性复苏可能
共居、租赁住房等居住板块投资者关注升温

Koramco资产运用公司于24日发布了收录办公型公寓市场动向和投资趋势等内容的《2025年国内办公型公寓市场报告》。

报告预测，包括办公型公寓在内的居住板块有很大可能性崛起为新的需求去向。报告诊断称，近期相较于需求，供应急剧萎缩的办公型公寓市场已进入“供应断崖”局面。此外，随着政府公布“10·15住房市场稳定化对策”，首都圈管制地区扩大、贷款监管加强，自住型购房者和投资者的购房条件受到限制，预计他们将转投办公型公寓、租赁住房、共居(co-living)等居住板块。

据报告，全国办公型公寓许可量自2019年创下历史最高点后开始呈下降趋势，并在去年创下历史最低值。预计截至2029年的新入住房源也仅约6万间，未来5年内供应将快速减少。1～2人家庭占整体的67%，随着对市中心居住偏好度提高，实际需求基础正逐步稳固。首都圈的平均租金收益率已恢复至约5.2%的水平，空置率也持续下降，被评价为作为收益型居住资产的稳定性正在加强。

近期办公型公寓分销市场正从以个人需求为主的分销结构，重组为以机构投资者主导的收购型租赁住房市场结构。将既有办公型公寓、酒店改造为共居空间的价值提升（Value-add）策略日趋活跃，报告强调，居住板块正继办公楼、物流中心之后，逐步成为另类投资的核心支柱。

全球投资公司摩根士丹利与SK D&D子公司DDPS合作，正在推进“Episode Convini Doksan”“Sangsu”等共居开发项目。KKR也携手共居专业公司WeLiving，在江南、回基一带对办公型公寓及酒店资产进行共居形态的改造。此外，ICG、CPPIB、Hines等多家全球另类投资资产管理公司，正以圣水、龙头、明洞等核心地段为中心扩大对居住板块的投资。

报告还认为，政策变化也将产生重大影响。根据“10·15住房市场稳定化对策”，首尔全境及京畿道12个地区被新指定为调整对象地区及投机过热地区，住房抵押贷款额度缩减、压力利率上调等金融监管大幅加强。此外，为限制非自住目的交易，政府决定扩大指定土地交易许可区，并对购房者在取得住房后追加2年的实际居住义务。报告认为，这一举措在限制利用杠杆购房的同时，将刺激租赁偏好和中小户型市中心居住需求，使需求很可能向全租、月租及租赁型产品转移。

监管强化一方面将抑制一般住房市场的交易，另一方面也提高了需求向监管影响相对较小的办公型公寓和准住宅转移的可能性。在“10·15对策”中新指定的土地交易许可区，其监管仅适用于住房，办公型公寓、商铺等非住宅仍维持既有贷款价值比（70%）。报告判断，这将对办公型公寓投资情绪产生积极作用。由于根据建筑物用途（办公用、居住用）、法律属性（准住宅）及细则实施令的不同，监管适用范围和强度可能有所差异，报告建议投资者有必要对地区、产品、资金筹措条件进行精细审查。

在办公型公寓的价格与收益率方面，分销价格两极分化与租金收益率的渐进式回升正同时发生。在首尔主要地铁站周边，高端办公型公寓的溢价正在增强，而在多数地区，分销价、利率、建筑成本的三重负担正在限制新增供应。Koramco解释称，随着利率趋稳与供应断崖效应的累积，租金上涨压力很可能持续。

Koramco表示，将以该报告为基础，逐步扩大居住板块的比重。据悉，公司正在研究在共居、租赁住房等自住型资产中，将价值提升与运营效率化相结合，以强化中长期收益收入的投资策略。