首尔公寓交易量对策发布后5天骤减45%…赶末班车排队、成交价屡创新高[房地产AtoZ]

by Han Jinjoo

Published 22 Oct.2025 11:34(KST)

Updated 22 Oct.2025 11:35(KST)

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限购区生效前最后冲刺交易
6亿韩元以下成交占比上升
政策公布后“5日行情”新高价频现

数据显示，10·15对策发布后5天内，首尔公寓成交量较发布前减半。分析认为，由于指定土地交易许可区等强力措施出台，导致交易萎缩。不过，“只持一套优质房”的偏好预计将持续，交易量减少的余波短期内也难以转化为价格下跌。

政府公布首尔和京畿道部分地区“住房市场稳定对策”后，外界担心全租房源可能会消失。16日，在首尔麻浦一处房地产中介的房源告示牌上，全租房源信息被打上了叉号。2025.10.16 记者 Yoon Dongju

22日对国土部实际成交价系统进行分析结果显示，15日至19日首尔公寓成交量为693件。较对策发布前10日至14日的1257件减少44.8%。虽然房地产实际成交申报期限尚未结束，数据可能会有变动，但整体走势可以视为对策发布后成交量大幅下滑。

从各自治区成交量来看，芦原区53件，阳川区52件，城北区48件，永登浦区和东大门区各44件。江南三区中，瑞草区无申报成交，松坡区为17件。监管发布前5天，各自治区成交量依次为芦原区105件，江西区103件，阳川区91件，东大门区88件，永登浦区84件。监管之后5天，近期涨幅较大的麻浦、城东、江东区分别成交35件、38件、40件。

根据本次监管措施，购买价格在15亿韩元以下的公寓时，将适用贷款价值比（LTV）40%（首次购房为70%），贷款额度被压缩。自10·15对策发布次日起，首都圈公寓按价格区间的贷款上限被下调：价格在25亿韩元以上的公寓贷款上限为2亿韩元，15亿以上至25亿韩元以下的贷款上限为4亿韩元。

政府发布首都圈部分地区“住房市场稳定对策”后，外界担心房源减少、全租房源消失。16日，在首尔麻浦一家房地产中介的房源告示牌上，没有张贴出售房源信息，而是贴上了引导购房的宣传单。2025.10.16 记者 Yoon Dongju

虽然贷款监管已开始适用，但从土地交易许可区生效前的16日至19日按金额区间来看，15亿韩元以下公寓成交占比为77.52%，低于贷款监管发布前5天的82.45%。15亿超至25亿韩元以下成交占比为15.5%，与监管前相似；25亿韩元以上成交占比为6.98%，反而高于贷款监管发布前的2.3%。分析认为，现金实力充足的高价公寓投资需求为规避监管带来的实际居住义务，在最后时点集中入市。

6亿韩元以下公寓成交占比在监管发布前为17.79%，监管发布后上升至19.38%。由于房价较低、贷款额度减少相对有限，被认为带动了成交增加。

房地产对策发布后，尾盘交易集中，当天首尔多地出现按新高价成交的案例。以麻浦区代表小区“麻浦Prestige Xi”84平方米为例，15日以29.5亿韩元成交，较前一最高价高出1.3亿韩元。同日，江东区岩寺洞“Free Liar Palace”84平方米较前一最高成交价上涨6700万韩元，以16.5亿韩元成交。铜雀区黑石洞“Acro Riverheim”59平方米以25.5亿韩元成交，舍堂洞“Isu Prugio The Pretium”84平方米以20.55亿韩元成交，均刷新最高价。

在土地交易许可区指定前，被称为“5日场”的这段时间里，尾盘新高价成交也集中出现。17日，“木洞Central I-Park Weave”4小区84平方米以12亿韩元成交，次日同一小区1小区59平方米以10.8亿韩元成交，双双刷新最高价。19日，城北区吉音New Town 9小区59平方米也以10.78亿韩元售出。

尽管政府出台了将首尔全境及京畿主要地区指定为土地交易许可区、并将高价公寓贷款压缩到极限的强力措施，但舆论认为，“只持一套优质房”的偏好仍将延续。