“AI热潮催生的黄金土地…改变商用地产格局的数据中心”[房地产AtoZ]

by Choi Seoyoon

Published 06 Oct.2025 07:30(KST)

首都圈集中趋势向非首都圈扩散
长期租赁与定制化设计投资吸引力凸显

生成式人工智能（AI）和云计算产业的扩张正在改变韩国国内房地产格局。在以写字楼和物流中心为主的商业地产领域，数据中心正迅速崛起为新的“核心资产”。随着其从单纯的服务器存储设施转型为能够承担高性能运算的AI专用中心，越来越受到投资者关注。

首都圈聚集六成数据中心……“因电力与网络可达性优势”

SK人工智能数据中心蔚山预想效果图。SK电讯提供

据房地产行业6日消息，KB金融控股公司经营研究所近日在《商业用房地产市场诊断及展望》报告中表示：“随着AI和云计算的扩散，数据中心需求激增，国内市场持续扩大”，“原本集中在首都圈的商业用数据中心正向非首都圈扩散，凭借其对经济周期不敏感的特性以及政府培育政策的助力，有望保持增长势头”。

报告称，截至去年，韩国国内数据中心已达165座，其中60.4%集中在首都圈。过去10年间数量增长了26.9%，最近5年则呈现年均1.4%的增长势头。

首尔上岩、木洞以及京畿城南盆唐、板桥等地区，凭借稳定的电力基础设施、良好的网络可达性以及与主要客户的物理邻近性，已成为全球云服务提供商（Cloud Service Provider，CSP）的主要据点。

数据中心按规模和用途可分为自用型（Enterprise）、商业型（Colocation）、云型以及AI特化型等。其中，国内商业型数据中心的主要承租方为亚马逊、谷歌、微软等全球云服务提供商。

全球综合房地产服务公司Savills Korea预计，到2028年，韩国国内将新增建设40座以上商业用数据中心。

“AI时代电力就是竞争力”……向非首都圈海岸及发电站附近迁移

国内数据中心数量（左），首都圈商用数据中心供应趋势。KB金融控股公司经营研究所提供

近期，随着对AI特化数据中心的需求激增，对非首都圈选址的偏好也在快速上升。

由于基于AI的服务不断扩散，数据中心不再只是简单的存储空间，而是需要配备能够处理大规模运算的高性能图形处理器（GPU）和神经网络处理器（NPU）设备。这些设备耗电量和发热量巨大，因此必须具备高效的冷却系统。

然而，首都圈面临用地不足、电力供应受限、居民投诉以及房地产项目融资（Project Financing，PF）萎缩等问题，新建供给并不容易。在多重制约因素叠加之下，越来越多企业开始快速考虑向发电站附近或海岸、水边等非首都圈地区迁移。

目前处于规划阶段的39座数据中心中，有32座（82.1%）计划建在非首都圈，政府推动的地方分散政策也为这一趋势增添了动力。政府通过去年6月制定的《分布式能源活性化特别法》，同时推进构建稳定电网和激活地区经济。

随着这种向非首都圈扩散的动向进入实质阶段，数据中心正崛起为新的替代性投资资产。报告指出：“数据中心必须签订长期租赁合同并进行定制化设计，与其他商业地产不同，它对利率环境或经济波动并不敏感”，“投资者关注度较高，预计将持续增长”。

大企业接连投资……建筑公司也加入“数据中心战争”

OpenAI首席执行官 Sam Altman 本月1日在龙山总统办公室与总统 Lee Jaemyoung 会面时正在发言。当天的会面中，三星电子会长 Lee Jaeyong 和 SK集团会长 Choi Taewon 也出席了会谈。韩联社供图

对AI数据中心的投资也在向韩国大型企业扩散。

Samsung和SK正在分别研究建设ChatGPT开发商OpenAI专用数据中心的方案，一旦实现，预计将带来数万亿韩元规模的投资。SK正推进在西南地区（全罗南道）建设OpenAI专用中心的计划，并已与亚马逊云服务（Amazon Web Services，AWS）携手，决定在蔚山建设规模约7万亿韩元的数据中心。SK同时提出了连接蔚山和全罗南道的“东西AI带”构想。根据总统办公室消息，Samsung也正以Samsung SDS为中心，与OpenAI方面就于东南地区（浦项）建设AI数据中心进行讨论。

数据中心市场的高速增长也给建筑业带来了变化。由于其对高端技术实力和稳定运营基础设施有较高要求，进入门槛较高，但对建筑公司而言，数据中心正成为新的收益来源。

Hyundai Engineering & Construction自2004年承建金融结算院盆唐中心以来，先后负责KT木洞互联网数据中心（IDC）、NH综合信息技术中心、Naver世宗中心等韩国主要数据中心的施工，持续积累技术实力。DL E&C最近完工首尔衿川区“加山数据中心”，并将业务范围拓展至试运行（调试）阶段。GS Engineering & Construction则先后完成Hana金融集团综合数据中心、Naver世宗中心、大邱银行数据中心等项目，扩大了市场占有率。2021年，又成立数据中心运营专业子公司“DC Bridge”，构建了统一管理销售与运营服务的体系。