江南三区·龙山区限建区延长…为何比1年更长[房地产AtoZ]

by Han Jinjoo

Published 18 Sep.2025 08:43(KST)

Updated 18 Sep.2025 14:42(KST)

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通常按1年为单位指定，这次破例延长至1年3个月
都计委提出“在市场稳定期再判断是否重新指定”的意见
麻浦、城东额外指定被排除在本次审议对象之外

首尔市将江南区、瑞草区、松坡区和龙山区的公寓用地重新指定为土地交易许可区域，并将期限设定到明年年底。由于“6·27”贷款监管措施出台后，局部上涨势头仍在持续，为阻断演变为过热局面的可能性而采取了这一举措。有分析认为，此次将期限从上次指定期基础上延长9个月、定为1年3个月，是因为判断市场在短期内难以稳定。

韩联社

17日召开的首尔市城市规划委员会审议会议上，讨论了对本月底到期的江南3区及龙山区公寓土地交易许可区域进行重新指定的议案。此前一般是以6个月或1年为单位指定土地交易许可区域，但这次有所不同。首尔市相关人士表示：“最初并不是以1年3个月为期限来提交议案的”，“在城规委审议过程中认为，在相对属于市场稳定期的年末判断是否重新指定更为妥当，因此作出了这样的决定”。

市政府在今年3月指定土地交易许可区域之后，一方面与国土交通部和各自治区等召开会议，一方面通过征求房地产与金融专家的意见，对市场进行分析并开展现场监测。首尔市表示：“此次对江南3区、龙山区的重新指定，是为保障刚性自住需求者居住稳定而采取的不得已措施。”

市政府选择了在明年年底之前不再制造新的变量。“6·27”对策中实施了住房抵押贷款上限6亿韩元、产权转移前禁止办理全租贷款等强力措施，但公寓价格依然难以下降。由于短期内难以增加供应量，再加上市场对降息的期待等多种因素叠加，随时都有可能引发市场反应。随着李在明政府上台，首尔公寓成交量持续上升，截至6月攀升至1.0905万套，而贷款监管之后，首尔公寓成交量骤减至3000多套。

瑞草区盘浦洞一带某D房地产中介相关人士表示：“被指定为土地交易许可区域，又出台贷款监管措施，除实际入住外，很难通过贷款购房，几乎没有成交”，“房价涨幅太大，即使没有成交，业主也不愿意降价，因此预计土地交易许可制度不会轻易放松”。

江南三区、龙山区土壤污染地区重新指定现状。首尔市提供

在江南地区，刷新最高成交价的交易持续出现。开浦Woosung 1次公寓127平方米户型在上月末以53亿韩元成交，比前次成交价高出2.5亿韩元；道谷Lexel 138平方米户型也于本月13日以47亿韩元成交，创下最高价。新盘浦Cheonggu 84平方米户型在上月23日以33.5亿韩元易主，比此前最高价高出1.5亿韩元。蚕室Lecenz 27平方米户型则于本月13日以16亿韩元成交，比之前最高价高出500万韩元。

当天，并未单独讨论将麻浦区和城东区等追加指定为土地交易许可区域的方案。市长Oh Sehoon在今年7月曾表示：“公布土地交易许可制度是非常例外的情况，是在房价暴涨时才会动用的手段”，对追加指定麻浦区、城东区划清了界限。也有解读认为，在明年6月地方选举临近之际，谋求连任的Oh Sehoon市长难以承担追加指定带来的政治负担。

此外，在“9·7”对策中，还包括赋予国土交通部长官土地交易许可区域指定权的方案，因此有观测认为国土交通部可能会主导追加指定。但由于追加指定权涉及修改法律，预计短期内难以推进。首尔市相关人士表示：“如果市场像贷款监管出台前那样火热到‘疯牛市’的程度，可能会再次讨论指定问题”，“目前尚未有要求追加指定的积极意见表达，认为可在法律修订后再进行协商”。

Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“考虑到明年首尔入住房源减少等问题，此次将重新指定期限较以往6个月为单位有所延长，可以理解为希望防止相关市场产生投机性需求”，“在城东、麻浦等汉江沿岸地区尚未被列为调控对象区域等情况下，将其纳入土地交易许可区域，市政府方面可能感到负担较重”。

另一方面，本次审议还将作为快速一体化规划住宅再开发候选地选定的8处（总计44万6779.3平方米）新指定为土地交易许可区域。指定期限为今年9月30日至2026年8月30日。此举旨在切断投机需求，并提高许可区域管理的效率。在土地交易许可区域内，交易一定规模以上的土地时，须取得主管区厅长的许可。