LTV 40%监管会加剧两极分化吗？“受冲击最大的是高收入低资产专业人士和新婚夫妇”
LTV监管重击高收入“泥勺子”阶层
只有现金富人买资产更容易
禁止住房买卖与租赁业者办理住房抵押贷款
月租与全租房源供应或将萎缩
有观点指出，随着政府将调控地区（江南三区、龙山区等）内无房家庭的住房抵押贷款价值比（LTV）上限下调至40%，首尔房地产市场的两极分化可能进一步加剧。尤其是收入较高但资产不足的所谓“高收入泥勺”（高收入却出身贫寒）阶层，在购房时将相对受到更大的限制。相反，现金动员能力较强的资产阶层在购房方面更具优势，资产差距可能进一步拉大。
根据8日金融委员会发布的《贷款需求追加管理方案》，调控地区无房者和附带处分条件的一套房持有者的LTV从现行50%收紧至40%。非调控地区则维持原有的70%。再加上此前通过“6·27贷款监管”将住房抵押贷款额度上限定为最多6亿韩元，事实上首尔公寓的购入门槛被进一步抬高。
以首尔公寓平均成交价格（以今年4月为准为13亿5543万韩元）为例，贷款最多只能获得6亿韩元。按照此前50% LTV标准，购房者需要约7亿5000万韩元的自有资金，而在本次监管下，需要准备的现金增至约8亿1300万韩元。
问题在于，这一变化对特定阶层更加不利，从而加剧房地产不平等。根据韩国银行发布的《面向低收入阶层政策金融政策的宏观经济效果分析》报告，如果将收入排名前50%家庭的LTV上限从原先的70%下调至40%，自有住房率将骤降9.93个百分点。相反，用以体现不平等程度的住房资产基尼系数则飙升16.37个百分点，不平等反而进一步恶化。
报告指出：“加强对高收入阶层的LTV监管，虽然可以有效抑制家庭负债，但会阻断那些收入较高却资产不足家庭进入住房市场的通道，导致自有住房率急剧下滑，住房资产不平等反而愈发严重。”报告还指出：“对高收入者强化贷款监管，只会为所谓‘现金富人’的高资产阶层营造更易购房的环境，反而可能加剧住房资产分布的不平等程度。”
Ewha女子大学经济学部教授 Seok Byeonghun 表示：“受到LTV监管冲击最大的一群人，是那些收入较高、但尚未完成充分资产积累的‘高收入·低资产’家庭，他们无法获得足以支撑购房的充足贷款，因而被排除在住房市场之外。”他指出：“归根结底，LTV监管使得住房市场的参与者不再以‘创造收入的能力’，而是以‘既有持有资产’为标准重新洗牌。”
另一项副作用很可能出现在全租和月租市场。政府此次全面禁止以调控地区住房为抵押的住房买卖、出租业者贷款。此前，出租业者通过购买新增住房来扩大出租供给，一旦其贷款渠道被切断，从长期看，全租和月租房源供应将受到抑制，由此引发的全租及月租价格上涨压力恐将加大。
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
