汝矣岛写字楼一枝独秀…空置率仅2.7% [房地产AtoZ]

by Oh Yukyo

Published 06 Sep.2025 07:00(KST)

Updated 06 Sep.2025 09:05(KST)

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空置率仅2.7%创首尔最低
“容积率1200%”激励效应显现
汝矣岛写字楼市场掀起重建热潮
重建与价值上升良性循环激活市场
成交价猛涨…每坪成交达2900万韩元

近期首尔写字楼市场空置率上升、实际租金涨幅放缓，整体面临供应压力。然而在这一趋势下，唯独汝矣岛（YBD）板块呈现出异常景气，交易热度高涨。随着通过重建推进的整体开发热潮兴起，昔日的金融中心正崛起为创造新价值的核心区域。

首尔写字楼市场中独自高歌猛进的“汝矣岛”

汝矣岛在首尔写字楼市场中持续保持差异化的空置率和上升势头。照片为新地标之一 TP Tower。私学年金提供

据三星证券6日消息，第二季度首尔写字楼市场空置率呈上升趋势。但汝矣岛板块的空置率仅为2.7%，表现迥异。首尔全市平均空置率为4.0%。而若剔除新建写字楼，空置率仅为1.3%，在首尔主要写字楼板块中供需最为紧张。考虑名义租金后的实际净营业现金流（NOC）增幅方面，汝矣岛也以1.7%位居首位。

汝矣岛能够独自领跑，原因有几方面。首先，在首尔主要写字楼板块中，其绝对面积最小，新开发空间有限。其次，传统金融机构仍偏好汝矣岛，承租需求稳健。最后，随着重建项目盈利能力提升，整体开发热潮正在形成。

“容积率激励”点燃的重建热潮

为汝矣岛写字楼市场注入活力的关键契机，是“汝矣岛金融中心地区单元规划”。首尔市通过该规划，于2023年5月决定给予容积率激励。一般商业区的基础容积率为800%，若变更为中心商业区，则可提升至1000%。在此基础上，若采用环保与创新设计，最多可再获得至1200%的容积率。这成为大幅提升写字楼重建项目经济性的关键因素。

实际上，汝矣岛内容积率仅为500%至800%的老旧楼宇比比皆是。这些建筑通过重建，具备大幅扩展总建筑面积的潜力。将私学年金大楼重建为TP Tower后，总建筑面积增加逾3倍，被视为成功案例。

这股重建热潮也直接影响了写字楼交易市场。近期出售的现代汽车证券大楼因其重建潜力获认可，以每坪2900万韩元的价格成交，创下汝矣岛最高水平。目前，Meritz火灾总部大楼、Kiwoom Finance Square等已启动重建程序，Mirae Asset证券塔、KB国民银行汝矣岛本店等也在筹划重建。