“空置商铺改住宅”再升温？LH研究院：5年内可供应1万套[房地产AtoZ]
LHRI报告建议重启项目：将市中心办公楼、住宿设施改为青年租赁住房，5年内全国有潜力供应1万套（含首尔4600套）——纽约、伦敦等已推行，韩国“办公楼改住宅”将全面启动？收益性与法律责任限制犹存，亟需制度性补充措施
在尹锡悦政府时期事实上被中断的“非住宅改造租赁住房项目”，在时隔4年后重新推进的可能性大幅提高。韩国土地住宅公社（LH）下属的土地住宅研究院（LHRI）近期在报告中正式建议称，“LH应当重新推进该项目”。LHRI表示，在新冠疫情之后市中心写字楼和商铺空置率上升的情况下，如果将其改造为居住设施，可以缓解供应紧张问题。尤其是，这一方向与现政府扩大“公共住房（公共分配+公共租赁）”的基调一脉相承，外界关注韩国是否也能像美国纽约那样，通过把非住宅改造为居住设施来增加住房供应。
5年内在首尔可供4600户、全国具备1万户供应潜力
据LHRI 3日消息，研究院于本月1日发布了题为《非住宅改造项目动向及推进条件》的报告。报告指出，“在美国、欧洲等全球主要城市，写字楼需求减少、城市中心非住宅用途转换的趋势正在强化”，“应当考虑将利用率较低的商业不动产转换为需求较高的居住用途，同时有必要将办公设施与商铺区分开来，按时间阶段确定重点推进对象”。分析认为，在住房供应延迟的情况下，如果利用空置的非住宅，将有助于增加住房供应。
从报告内容来看，LH推算，未来5年内在全国范围内有能力新增供应约1万户租赁住房。以首尔为例，以地铁站周边（约250米）为中心，通过改造住宿设施（1740户）、办公设施（2440户）、商铺（190户）、老弱残幼设施（230户），预计最多可供应约4600户。报告还推算，京畿·仁川地区可供应3220户，地方广域市可供应2300户。上述数据是基于不动产院、V-WORLD、铁路门户网站、首尔开放数据广场等多种空间数据测算得出。
结构变更与监管壁垒阻碍推进…纽约案例受关注
![“空置商铺改住宅”再升温？LH研究院：5年内可供应1万套[房地产AtoZ]](http://www.asiae.co.kr/news/img_view.htm?img=2025090214105415928_1756789853.png)
非住宅改造项目是文在寅政府在2020年“2·4对策”中引入的，原计划到今年为止共供应4.1万户住房。LH在2020年至2021年间，在包括首尔在内的10个项目地试点供应了1291户，引发期待。国家企划委员会今年7月考察的首尔城北区租赁住房“安岩生活”就是代表性案例，该项目将一座老旧观光酒店改造为青年租赁住房。
然而自2022年起，新项目选址工作被中断。LHRI将其背景归结为：因地暖、浴室安装等结构变更导致的施工费用和工期增加；原有区分所有者和承租人同意程序复杂；因住房建设标准导致居住性能下降的担忧；以及在改造过程中质量缺陷责任归属不明确等。舆论认为，由于制度性补充不足，项目的经济性下降。
对此，报告以海外主要城市的案例为依据，建议有必要持续推进非住宅改造项目，并为项目推进建立制度性基础。纽约市在新冠大流行之后，曼哈顿写字楼空置率一度飙升至约20%，因此推出了“Office-to-Residential”（写字楼改住宅）转换项目。通过向民间开发商提供减税、提高容积率、快速审批等优惠，引导其进行改造，截至目前已供应2.85万户住房，并以到2030年为止再新增供应7.07万户为目标。将曼哈顿金融区一栋老旧写字楼改造为1320户规模公寓的“25 Water Street”项目，被视为代表性案例。
尤其是现政府大幅增加公共住房的基调明确，因此该项目很可能获得推进动力。根据国土交通部明年度预算案，公共住房项目预算被编列为22.8万亿韩元，比前一年增加约6.3万亿韩元。
LH相关负责人表示：“该项目一方面有助于扩大住房供应和激活市中心，但另一方面在结构变更成本和法律责任不确定性等方面存在较大现实约束”，“只有同时推进政府层面的制度性支持，才能确保获得推进动力。”国土交通部相关负责人则表示：“我们正在从租赁住房供应的角度审视所有相关创意方案，非住宅改造项目也完全在充分研究之列。”
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
