“连房价都收不回”暴跌40%，亏本转让激增…从火热到全国跌幅最惨地区
平泽今年累计下跌5.36%…全国市郡区中最差
“6·27”调控后跌幅扩大…下跌加速
预售权普遍“负溢价”转手…价格低数千万韩元
GTX与三星利好渐弱，仅剩供应暴增风险
数年前还曾因“半导体超级景气”而火热的京畿道平泽市公寓市场，近期却沦为全国房价跌幅最严重的地区。今年累计跌幅超过-5%，在全国市·郡·区中跌幅最深。预售权市场上，以比分售价低数千万韩元转售的“负溢价”小区接连出现。分析认为，在结构性供应过剩和需求萎缩的背景下，短期内难以出现反弹。
“连分售价都收不回”…负溢价频现
据韩国不动产院27日数据，今年1月至8月第三周，平泽市公寓买卖价格累计下跌-5.36%。这是同期全国市·郡·区中跌幅最大的地区。跌幅也大于2022年（-4.11%）、2023年（-4.89%）以及去年（-2.39%）。在6·27贷款监管之后，跌势进一步加剧，8月第三周周跌幅达-0.27%，创下今年单周最大跌幅。
根据国土交通部实价交易系统，高德新都市“高德自然Xi”专用面积84㎡，本月19日以5.53亿韩元成交。与前一高点（2021年9月9亿韩元）相比，跌幅达38%。“平泽Vision Lake Prugio”也从2022年4月的8.8亿韩元跌至今年7月的5.26亿韩元，跌幅39%。高德国际新都市Jeil Punggyeongchae（9.27亿韩元→5.88亿韩元，-36%）、平泽高德Paragon（9.8亿韩元→6.4亿韩元，-34%）等，与前高点相比也下跌了30%至40%左右。
在预售权市场，几乎难以找到没有“负溢价”的房源。即将入住所属小区的预售权，正以比分售价低数千万韩元的价格成交。具有代表性的“e편한세상平泽High Cent”84㎡预售权，本月8日以3.9159亿韩元成交。与分售价（4.527亿韩元）相比，下跌约6000万韩元。“平泽华阳Humanville First City”59㎡预售权也在本月18日以2.9035亿韩元成交，比分售价（3.2亿韩元区间）低约3000万韩元。
“4年前还是溢价抢购”…GTX与三星半导体利好“渐行渐远”
就在4年前，平泽还是全国房价涨幅位居前列的地区。2021年全年公寓价格涨幅达到26.53%。高德新都市、芝制站周边地区的购房认购热度高涨，预售权溢价交易接连不断。当时主要小区84㎡预售权价格一度突破9亿韩元，溢价超过1亿韩元的交易屡见不鲜。首都圈广域快线铁路（GTX）A、C线路延长推进，芝制站综合换乘中心，以及三星半导体园区分阶段扩建等利好集中释放，带动自住需求与投机性需求一同涌入。
然而在供应激增的情况下，利好逐渐消退，市场氛围随之逆转。根据房地产平台“Asil”数据，平泽市的合理住房年需求量约为3000户，但每年供应的入住所属房源却达到需求的2至5倍。今年也有1.001万户正在入住。2026年将有7581户，2027年则有1.0322万户计划入住。入住所属房源急剧增加，但由于GTX项目以及三星电子P5园区开工延迟等因素，市场对需求的期待大幅降温。认购竞争率骤降，未售出房源快速累积。截至6月底，平泽市未售出住房为3996户，占京畿道全境（1.1093万户）的30%以上。
KB国民银行房地产首席专业委员Park Wongap表示：“基于三星电子半导体利好的平泽房价狂飙，属于价格的‘提前反映’。”他诊断称：“在供应高度集中的情况下，如果自住需求恢复迟缓，负溢价只能进一步扩大。”他接着表示：“已经认购分房者的资金压力不断加大，一部分人即便承担损失也开始挂牌出售”，“以临近入住的小区为中心的价格调整，短期内可能会持续下去。”
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