AI时代崛起为“首尔知识枢纽”的6大核心区域
Aegis资产运用，1.6万亿级首尔写字楼投资组合市场受关注
“写字楼不是单纯办公空间，而是企业未来愿景的核心平台”
起步于圣水，6年后在首尔站与南山集大成
在亚洲地区商业用不动产管理规模位居全球第二的Egis资产运用公司，正在首尔六大核心据点推进下一代写字楼组合，引发市场高度关注。
这不仅是单纯的办公空间项目，而是实现企业未来愿景的平台，也是将使用超过30年的首尔老旧办公楼改造为全新知识基础设施的巨型工程。三星电子、现代汽车、Naver等知名企业正与Egis资产运用公司携手合作。
办公楼正演变为实现企业愿景的平台
Egis资产运用公司注意到，全球范围内办公空间正从单纯的工作场所，转变为实现企业愿景的平台。
掌握第四次工业革命主导权的企业，将人工智能（AI）和软件领域的核心人才视为最重要的资产。在众多吸引核心人才并让其高效协作的方式中，“工作空间”是关键手段之一。
愿意为能激发顶尖人才灵感的工作环境进行投资的企业正在增加。此类投资被视为为了获取并留住创造企业价值核心动力——人才，而进行的直接战略性投资行为。谷歌伦敦“Kings Cross总部”、微软华盛顿“雷德蒙德园区”、英伟达“Voyager园区”、苹果“Apple Park”等，都是代表性案例。
这些全球性企业总部的共同点包括：▲堪比大型校园的超大楼层面积 ▲基于AI的数字配套服务 ▲数字孪生技术等。
办公楼通过设计“偶遇架构”（Serendipity Architecture），自然促成内部人才之间的“偶然相遇”，并借助AI驱动的数字配套服务，提供便于专注工作的环境，从而演变为实现企业愿景的新型平台。
首尔主要商务区的大多数大楼建成至今已有30～40年。适合全球科技企业使用的高规格办公楼绝对性不足。实际来看，单层实际面积在500坪以上的办公楼仅有GFC、Center Field等6处。Egis资产运用公司通过单层面积在1000坪以上的新道林D-Cube City和IOTA Seoul（南山希尔顿酒店旧址），供应结合尖端运营系统的下一代办公楼。
IOTA Seoul计划将Seoullo Tower和Metro Tower两栋建筑合并为一体，在此基础上将所有技术规格和物理特性提升至最高水平。项目还将纳入碳中和设计等可持续性要素，打造具备全球地标级水准的办公空间。
Egis资产运用公司相关负责人表示：“AI时代的办公楼正演变为整合技术、人和可持续性的混合智能平台”，“空间不再只是单纯的‘工作场所’，而将成为AI与人共同工作和创造的实验室，也是品牌的象征。”
为大楼植入操作系统，荣获CES创新奖
Egis资产运用公司已经在城东区圣水洞展示了下一代办公楼的原型。于去年2月竣工的Factoryall圣水，搭载了名为“Taap & Ctrl.room”的自主大楼操作系统（OS）。
过去，大楼一旦建成，其功能几乎固定，更接近硬件。Factoryall圣水则演变为一个可在操作系统之上，像安装应用程序一样加载和更新各类技术与服务的平台。得益于这一设计理念，未来出现的新型机器人技术、基于AI的环境控制系统、下一代软件等，都可以随时灵活整合，从而实现大楼价值的持续提升。事实上，三星电子就在Factoryall圣水测试了大楼中央空调控制平台技术，现代汽车集团则在此测试了自动泊车机器人和室内外配送机器人技术。将空间与数字技术相结合的解决方案开发由“Pinpoint”负责。
Factoryall圣水的“Taap & Ctrl.room”还在2025年国际消费类电子产品展览会（CES）上，作为商业用不动产操作系统首次获得创新奖。
具备稀缺性的办公楼反而更能保值增值
Egis资产运用公司的办公楼投资组合，预计也将直接影响国内主要机构投资者的另类投资收益。
市场部分观点认为，到2031年为止，随着钟路和光化门一带的办公楼供应大幅增加，竞争加剧和空置率上升令人担忧。但Egis资产运用公司主张，不能只看“供应量增加”，而应关注“供应的质变”。正如海外案例所示，办公楼市场将出现严重的两极分化，即“优质资产集中现象（Flight-to-Quality）”加速发展。预计地标级办公楼反而会拥有更高价值。
Egis资产运用公司战略研究室近日发布的《办公楼需求·供给及资产周期变化》报告，对过去10年间，位于新建总建筑面积3万3000㎡（1万坪）以上供应占比较高的首尔中心商务区（CBD）的超大型办公楼，每3.3㎡的名义租赁成本（NOC）进行了分析。2010年，超大型办公楼每3.3㎡的名义租赁成本，是小型办公楼的1.9倍，而到去年已扩大至2.5倍。汝矣岛国（YBD）在同一时期也从2.2倍扩大到2.8倍。
今后新供应的大部分甲级优质写字楼（Prime Office），都将以取得环境、社会及公司治理（ESG）认证，配备最尖端智慧楼宇系统和高端配套设施等顶级规格为规划方向。这意味着与过去以中小型、低规格办公楼为主的市场结构实现了根本性断裂。
在甲级办公楼中，位居最顶级的“奖杯资产（Trophy Asset）”则凭借稀缺性，价值进一步提升。从历史案例中也得到印证。2011年，总项目成本为1兆5000亿韩元建设的汝矣岛IFC，于2016年以2兆5000亿韩元价格出售给Brookfield，目前其价值已超过4兆韩元。
圣水、麻谷、新道林、瑞草……2031年在首尔站与南山完成布局
Egis资产运用公司正通过串联首尔主要据点，执行一项系统升级整座城市知识生产基础设施的庞大投资组合战略。这一战略超越了单个项目之和，蕴含着重塑首尔经济版图的长期愿景。
其中最具代表性的项目，当属“IOTA Seoul”。该项目位于首尔心脏地带、门户枢纽——首尔站对面的旧希尔顿酒店用地，不仅仅是单纯的大楼开发，而是被定位为可将首尔城市竞争力提升一个台阶的“代表作”。项目为总建筑面积约46万㎡的超大型复合体，其规模与汝矣岛IFC三栋大楼合计面积相近。曾设计苹果新总部大楼的世界级建筑师Norman Foster旗下“Foster + Partners”担任海外合作设计方。
IOTA Seoul将全球科技企业作为核心承租目标。因为在首尔心脏地带，企业可以借助大楼所提供的多样技术基础设施和结构特性，试验全新的愿景。单层面积超过3500㎡，可实现超过350人在无柱的开阔空间内有机协作的“Mega Floor Plate”。
这是一种在物理空间上最适合实现AI时代必不可少的敏捷（Agile）工作方式，以及打破部门边界的协作结构。项目还将把整个用地面积的40%打造成市民共享绿地，并通过设置自动扶梯等设施，打通从首尔站通往南山的断裂步行轴线，为提升城市公共性做出贡献。
总项目成本高达6兆5000亿韩元的IOTA项目，正通过两笔项目融资（Project Financing，PF）推进。与以丽思卡尔顿酒店为核心的IOTA1相比，IOTA2则以全球地标级办公楼为核心。
“不仅提供办公空间，更是企业新技术·新业务的测试平台”
Olive Young于去年年底在Egis资产运用公司的“Factoryall圣水”内，开设了公司首家创新门店“Olive Young Seongsu N”。其面积约为此前最大门店明洞店的3倍。该门店不仅是单纯的美妆用品门店，而是作为提供生活方式体验的平台进行运营。
项目在大楼运营中应用了三星电子的物联网（IoT）技术，在停车及承租人服务中应用了现代汽车集团的机器人技术。相关业务企业在承租空间的同时，也将其作为导入新技术的测试平台加以利用。
根据Egis资产运用公司“研究产业、提供所需空间”的战略，与大型企业的合作在多个层面展开。三星电子通过“SmartThings Pro”，正积极开拓跨越住宅设施、办公楼和商业设施的AI企业对企业（B2B）解决方案市场。
由Egis Value REITs持有的太平路大楼改造项目中将应用的“FIT平台”，也是由三星电子与Samwoo综合建筑事务所共同开发的未来空间平台。Naver则将在FIT平台之上融合自身的智能技术，共同开发“科技融合空间平台（Tech Convergence Space Platform）”。
业内相关人士表示：“如果大型企业的解决方案能在首尔的旗舰项目中成功落地，并积累运营数据，将成为极具说服力的参考案例”，“这将在企业对企业（B2B）业务向海外市场拓展过程中发挥重要作用。”
版权所有 © 阿视亚经济 (www.asiae.co.kr)。 未经许可不得转载。
![“请多多关照” 近来频频鞠躬九十度走近的他们，一年收入多少 [数据精选]](https://cwcontent.asiae.co.kr/asiaresize/307/2026052010120870131_1779239528.png)
