[PB手册]政策变化旋涡中房地产继承与赠与市场的新趋势

by Choi Donghyeon

Published 02 Jul.2025 07:00(KST)

Lee Inuk 教保生命财务规划中心财富经理 (WM)

今年原本被认为是房地产市场将出现巨大变化的一年，但最受关注的继承税和赠与税改革方案却未能在国会通过。随着企划财政部推动的继承税和赠与税最高税率下调方案（50%→40%）以及最低税率区间扩大方案被否决，现行税率体系得以原封不动地维持。在这种“现状维持”以及新政府上台后接连出台的各类政策变化叠加之下，围绕房地产资产的代际财富传承策略正面临不小的波动性。

在贷款监管方面，预示变化的信号也十分明显。政府计划从今年下半年起加强房地产贷款监管。随着总债务本息偿还比率（DSR）监管进入第三阶段实施，监管将更加严格，对多套房持有者的贷款限制也将进一步扩大。与此同时，住房抵押贷款最长期限很可能从50年缩短至30年，反而使父母一代提供资金支持的必要性大幅提高。事实上，KB房地产2024报告分析指出，在青年群体购房过程中，家庭资金支持比例明显上升。这也是被称为“竭尽一切上车族”的青年群体在承担赠与税负担的情况下，仍持续选择事前赠与这一趋势不断强化的背景。

在房地产价格持续上涨的同时，继承税和赠与税负担也丝毫没有缓解的迹象。2023年继承税纳税人数为1万9944人，较2021年（1万2749人）增加56%。同期总决定税额达到12.3万亿韩元，激增151%。从赠与税来看，整体申报件数从2021年的15.6万件减少到2023年的约10万件，但直系尊卑属之间的赠与占比却从59%上升至61%。这意味着，尽管绝对件数有所下降，但家庭内部的资产转移占比反而进一步扩大。

然而，现行赠与税免税额度仅为配偶6亿韩元，直系尊属向成年子女赠与为5000万韩元（10年合计）。在江南公寓每坪价格突破1亿韩元的现实下，一套30坪的公寓都无法纳入免税范围。因此，父母一代通过以子女名义购房、以10年为单位分次赠与、夫妻分别赠与等方式来最大化利用免税额度，从而将税负降至最低。

那么，在当前政策变化与不确定性并存的环境下，资产家应当如何制定情景方案？首先，不能只从“10年一周期”的角度看待赠与时点，而应综合判断“房价走势、住房政策以及客户人生周期”。如果能够综合考虑房价在短期内上涨10%以上的阶段、免税额度扩大法案被重新讨论的阶段，以及子女结婚、生育、留学等大额现金需求重叠出现的阶段，就有可能捕捉到最佳时机。今年3月，政府与执政党重新提案将直系尊卑属免税额度从5000万韩元上调至1亿韩元，在此背景下，多维度考量显得尤为重要。

有必要审慎评估利用信托进行“阶梯式”资产移转的策略。现行信托法和继承税及赠与税法允许“保留本金·分离收益型”管理信托。比如，将父母持有的出租型大楼委托给信托公司，再按顺序仅将租金收益分配给子女，相较于直接将建筑物赠与给子女，只对较低的现金流部分计税，从而降低应税基础。同时，长期租金收入既可对冲通货膨胀，又可成为强化子女DSR的工具。

“承接负债式赠与”也正重新受到关注。如果在将尚有贷款余额的公寓转到子女名下时，让子女一并承接债务，应税基础就会缩减为净资产价值。不过，金融机构可能不允许变更借款人名义，因此事前签订协议并进行公允价值评估是必不可少的。

还有一种做法是在家族法人名下归属房地产，并在初期以较低估值将股份赠与给子女，之后通过开发或改造提升资产价值的“股权稀释”策略，正在高净值继承人群体中扩散。如果计划于2028年实施的遗产取得税转换真正落地，得益于按受赠人分别计税，这一策略在税率方面的优势可能会进一步放大。

还应积极利用以筹措继承税资金为目的的人寿保险。如果在持有难以快速变现的资产的情况下启动继承程序，就必须有办法避免“恐慌式抛售”。通过设计由法定继承人领取身故保险金，并将保单维持10年以上，还可以将保险收益的税负降到最低。保险金本身成为纳税资金的杠杆效应也十分可观。

今年是房地产继承与赠与环境被多层次重构的一年。由于政策不确定性较大，资产家需要采取更加谨慎且具有战略性的应对方式。在现行税率体系维持期间，应尽量用足节税空间，同时也不能错失未来政策变化所带来的机遇。鉴于房地产仍然是韩国家庭的核心资产，代际间的资产移转已远不止是一个单纯的税务问题，而是关乎家族未来走向的重大决策。在不断变化的监管环境中，如果能在专业人士的协助下稳固“时机、流动性与治理结构”这一三角支柱，即便在下一轮波动周期中，也有望实现稳健的资产管理。