首尔229万韩元 vs 全南49万韩元…房价两极分化推高实际居住成本差距
韩国央行发布《住房价格两极分化的经济影响》
住房价差拉大，居民体感居住成本差距扩大
首尔229万韩元 vs 全罗南道49万韩元
首都圈累积家庭负债…非首都圈面临贷款不良风险
“为缓解消费低迷也必须稳定居住成本”
有分析显示，首都圈与非首都圈之间的住房价格两极分化正在拉大居住成本差距，从而推高体感物价。韩国银行指出，首都圈家庭部门的债务风险不断累积，非首都圈则因贷款不良风险加大，对宏观审慎稳定也产生负面影响。
根据韩国银行18日发布的《住房价格两极分化的经济影响》报告，在我国消费者物价指数中，住房租金自2013年以来首都圈与非首都圈之间的涨幅差距不断扩大。
从拥有住房家庭所承担的体感自有居住成本来看，差距更加明显。韩国银行采用用户成本法测算的体感自有居住成本显示，以今年3月为基准，首尔为229万韩元，居全国最高，全罗南道为49万韩元，最低。地区间差异也较大，除首尔、世宗和京畿道外，其余地区的体感居住成本均未超过100万韩元。体感自有居住成本包括贷款利息、自有资金的机会成本等。
包括体感自有居住成本在内的各地区物价涨幅差距，也在2019年末疫情暴发后至2022年年中期间大幅扩大。在住房价格上涨期间，该差距一度扩大至1.9个百分点（2021年12月）。疫情之后的累计涨幅在地区之间也呈现出明显差异。
韩国银行指出，在首都圈，即便居民收入状况相对良好，但累积的居住成本负担正在转化为较高的体感物价。累积的体感物价负担可能成为制约消费能力的因素。
在建筑景气方面，住房价格两极分化同样产生负面影响。非首都圈在人口减少和老龄化的背景下，由于供应过剩，结构性低迷持续。作为建筑景气同步指标的非首都圈建筑业从业人数自2023年至今持续减少，而作为建筑景气先行指标的建筑订单，在未售出房源不断累积、房价持续下跌的情况下，自今年以来也大幅减少。
在金融稳定方面，首都圈和非首都圈均受到负面影响。首先，首都圈在全国家庭贷款中所占比重随着房价上涨持续扩大，主导了我国家庭贷款的增加。家庭贷款增加不仅会加剧宏观审慎风险，还会导致结构性消费低迷，从而加重宏观政策运用的负担。相反，在非首都圈，随着房价长期下跌，房地产金融不良风险有所上升。尤其是与地方住房开发项目相关贷款占比较高的地方银行，其不良贷款率较市中银行上升更快等，信贷资产质量指标正在恶化。
韩国银行强调：“由于住房价格两极分化所导致的累积居住成本负担正在实质性削弱居民的消费能力，因此为缓解消费低迷，稳定居住成本十分重要。”同时表示：“从住房建设角度看，通过增加非首都圈住房建设来带动建筑投资的刺激政策，有必要更加慎重。”接着指出：“首都圈家庭债务持续累积，非首都圈信用风险不断上升，这表明有必要按地区实施差异化的宏观审慎管理。”
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韩国银行在报告中指出，为缓解住房价格两极分化问题，需要同步推进短期政策与结构性改革。韩国银行表示：“短期来看，应当按地区实施差异化贷款监管等定制化宏观审慎政策，同时顺利推进为增加首都圈供应而进行的城市更新制度改善、新城开发等举措。”并称：“从根本上看，应通过培育各地区枢纽城市等方式，缓解过度的地区发展失衡，逐步解决首都圈人口过度集中的问题。”
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