“要想不当‘瞬间穷光蛋’得赶紧买…一旦放水肯定暴涨”炙热的首尔公寓市场

从广义货币（M2）来看，市中货币量的增速与“房地产大牛市”似乎相去甚远。然而，首尔公寓价格按周统计却创下10个月以来最大涨幅。有观点分析称，Lee Jae-myung政府的“宽松放水基调”已被提前反映，刺激了市场情绪。预计规模达20万亿韩元的追加预算之后，基准利率下调的可能性也被提及，市场解读为，对流动性扩大的预期正在起到引领作用。

韩联社提供

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根据韩国银行15日公布的数据，截至3月底，M2平均余额为4227.8万亿韩元。同比增加6.1%，但环比却逆向减少0.1%。货币量环比减少的情况并不多见。M2是包括在流通中的现金、活期存款、定期存款等在内的流动性总和。从长期看，会根据韩国银行的货币政策、经济增长率和通货膨胀水平而持续增加。

货币量被视为“承载”房地产的“容器”。在韩国，吸收流动性规模最大、最主要的资产和通道就是房地产。货币量增加与住房价格上涨也具有很强的相关性。尤其在像韩国这样基础设施和需求高度集中的首都圈，反应速度更快。2021年当时，M2增速每个月同比都保持两位数。次年即2022年，住房实际价格涨幅高达14%。货币量增加在经历一定时滞后，最终转化为房价上涨的走势由此清晰显现。

与平静的货币量不同，首尔公寓价格却出现过热迹象。韩国房地产院的统计显示，本月第二周（以9日为基准）首尔公寓买卖价格环比上涨0.26%。这是自去年8月第四周（0.28%）以来最大单周涨幅。以江南三区为中心启动的涨势，正通过“气球效应”向江东、铜雀、城东等“汉江带”扩散。其中，江东区（0.50%）创下6年9个月以来最大单周涨幅。不仅如此，暖意也正向整个首都圈蔓延。首都圈整体公寓价格上涨0.09%，涨幅较前一周（0.05%）进一步扩大。

最近1年M2平均余额及增幅。韩国银行提供。

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单从货币指标来看，流动性尚未大举释放，但以江南为起点的首尔涨势，以及以整备项目地区为中心的买入力度，已明显走在前面。这被解读为投资者正在提前反映降息和政府政策基调转向。在近期房地产社区中，“只要放水，房价必然上涨”“为了不沦为‘霎时贫困者’，必须马上买”的反应层出不穷。由于根据政府货币政策走向、追加预算规模以及降息时点的不同，“房地产大牛市”出现的可能性不小，市场参与者也因此高度紧张。

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市场方面虽然看到当前M2呈下降趋势，但也关注其今后再度急剧增加的可能性。在韩国银行追加下调基准利率的可能性被提出的背景下，一旦预计规模在20万亿韩元以上的追加预算开始正式执行，货币量很可能迅速转为大幅增加。以所谓“酒店经济学”著称的Lee Jae-myung政府，预计将实施积极的财政政策。主要全球投资银行也持类似判断。近期，摩根士丹利在题为“最高权力移交”的报告中分析称，“经济复苏是最优先的政策课题，至少规模35万亿韩元的经济刺激方案将于第三季度实施”。

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