上市REITs比日本晚一年起步规模却差17倍…税制亟待改革
日本靠金融与税制扶持实现增长
政府推进制度改革与扩大投资可及性
股息税制改革动向也是积极信号
韩国上市房地产投资信托基金（REITs·房地产投资公司）市场规模仅为日本的约十七分之一。两国引入制度的时间只差1年，但市场成长性却已不可同日而语。业内指出，如果不进行税制改革，房地产投资信托基金要实现根本性增长十分困难。
根据韩国房地产投资信托基金协会13日的数据，截至去年年底，日本上市房地产投资信托基金数量为57只，市值达133.9万亿韩元。相较之下，韩国仅有24只，市值仅7.9万亿韩元。以国内生产总值（GDP）为基准衡量房地产投资信托基金市场规模，日本约为2.2%，韩国仅约0.3%。以商业用不动产市场为基准，日本为4.9%，韩国仅为0.7%。上市房地产投资信托基金制度的引入时间为日本2000年、韩国2001年，虽然仅差1年，但市场差距已被拉大到17倍。
韩国也开始推动房地产投资信托基金活化，但……
近期，韩国政府也着手修订制度，以活跃上市房地产投资信托基金市场。国土交通部近日将“促进国民投资上市房地产投资信托基金的制度改善方案”研究课题委托给韩国不动产分析学会。本次研究的核心是对制度进行全面整顿，使普通民众能够更便捷地投资上市房地产投资信托基金。国土交通部正在构思的主要改善方向包括：将上市房地产投资信托基金纳入KOSPI200指数，从许可制转为登记制，通过活化项目型房地产投资信托基金引导民间开发，扩大养老金·个人退休金等中产阶层资产对房地产投资信托基金的投资等。
政府计划将房地产投资信托基金培育为连接资本市场和不动产市场的“健康资金循环结构”的核心支柱。这一方向也与近期总统Lee Jaemyung关于扩大分红及推进税制改革的表态一脉相承。Lee总统于本月11日走访韩国交易所时预告，将通过改革分红税制，让国民通过股票投资获得中期分红并补贴生活费用，以此提高国民对股市的参与度。相关措施也可适用于以高分红率为特点的房地产投资信托基金。如果推出减轻股息所得税负担的措施，将有望提升房地产投资信托基金的投资吸引力。
“要真正做大房地产投资信托基金，必须先从税制下手”
与政府的动作不同，业界一致认为税制改革才是当务之急。韩国房地产投资信托基金协会上月向共同民主党提交政策建议书，将取得税减免和实物出资时资本利得税递延列为最优先课题。韩国房地产投资信托基金协会相关人士表示：“只有对既有上市房地产投资信托基金的实物出资也允许递延纳税，才能在不进行有偿增资的情况下实现资产纳入，从而推动市场扩大。”对于政府近期引入的“项目型房地产投资信托基金”，业界的立场是，仅限于项目型房地产投资信托基金的递延纳税远远不够。
房地产投资信托基金之间的合并限制也被视为市场成长的障碍。现行制度下，上市房地产投资信托基金（公募房地产投资信托基金）不得与公募豁免房地产投资信托基金（主要为私募房地产投资信托基金）合并。若要纳入优质的非上市资产，只能通过单独筹资直接收购。业界指出，这一结构阻碍了上市房地产投资信托基金做大规模并提升竞争力。政府去年曾提出名为“6·17房地产投资信托基金活化方案”的政策，内容包括放宽该项监管，但相关法律修订尚未完成。国土交通部一名相关人士上月在“为推动不动产业业现代化的房地产投资信托基金政策说明会”上表示：“我们正与相关部门一道制定具体方案，以便引入制度，并参考美国、日本、新加坡等国家的情况，结合韩国国情设计制度。”
上市房地产投资信托基金每次进行有偿增资时股价都会急跌，这也是一大问题。由于上市房地产投资信托基金几乎不持有现金，要纳入新资产只能通过有偿增资筹集资金。业界一名相关人士表示：“即使在有偿增资后分红率依然保持，但股价仍然下跌，其原因在于机构投资者抛售既有房地产投资信托基金股票，转而参与增资的结构”，“有必要缩短有偿增资程序，并调整机构的替代投资限额。”
房地产投资信托基金协会一名相关人士表示：“从任何国民都可以以小额资金投资优质不动产份额这一点来看，房地产投资信托基金兼具公共性和资产形成功能”，“虽然政府也在推动上市房地产投资信托基金活化，但在缺乏资本利得税、取得税、股息所得税等核心税制支持的情况下，要实现实质性增长仍然困难。”
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