李在明政府上台后首尔房价涨势仍在持续

by Han Jinjoo

Published 04 Jun.2025 11:51(KST)

变数在于降息、贷款监管与供应不足
短期内楼市将与当前局面相似
尚未提出具体政策

有观点认为，大选之后以首尔为中心的房价涨势仍将持续。在李在明总统的具体房地产政策尚未明朗的情况下，降息、贷款监管以及供应不足等因素将持续影响市场。

韩联社供图

政策、利率、供应三大变量

专家将这一展望的变量归结为新政府的政策基调、降息以及住房供应速度等。李在明总统在大选过程中一直强调“走与文在寅政府不同的路”，表示将在不抑制需求的情况下，以扩大供应为重点。不过，虽然在共同民主党执政期间曾有房价急剧上涨的前例，但由于本次大选周期较短，李在明政府房地产政策的轮廓尚未清晰显现。

降息基调预计将成为影响房地产市场的重要变量。上月29日，韩国银行将基准利率从2.75%下调至2.5%。同时将国内生产总值（GDP）经济增长率预期从1.5%大幅下调至0.8%。韩国银行总裁 Lee Changyong 在下调基准利率时表示：“在决定利率时，必须结合首尔地区房地产价格和家庭负债的影响来综合考量。”

由于商业银行计划从下月起实施第三阶段压力总债务本息偿还比率（DSR）等措施，进一步强化贷款监管，降息效果预计将十分有限。随着监管强化，贷款额度将被压缩，中低价住房购买需求者的资金承受力预计会下降，尤其可能影响青年群体和无房者的购房能力。监管实施前后，价格短期内可能出现反弹，而实施后观望情绪或将加重。不过，也有观点认为，在首尔等首都圈热门地区，价格大幅下跌的可能性较低。

Shinhan投资证券资产管理咨询部首席 Yang Jiyeong 表示：“今年下半年房地产市场将形成‘降息利好’与‘贷款监管强化’相互冲突的结构。预计以高价住宅资产家集中区域为中心，市场将作出更为敏感的反应；而外缘地区及地方刚需市场则可能因限制增多而出现两极分化加剧的局面。”

入住房源减少也可能刺激房价上涨。根据Real Estate R114和韩国房地产院发布的数据，今年全国公寓入住所预计为27万4360户，比去年实际水平减少20%以上。明年入住所预期为19万773户，比今年再减少30%。尤其是首尔，预计将从今年的4万6710户骤减至明年的2万4462户。

即便重新指定土地交易许可区房价仍涨、房源却在减少

大选前土地交易许可区虽已扩大指定，但首尔公寓市场的挂牌房源正在减少。根据房地产大数据平台 Asil 的统计，截至本月3日，首尔公寓买卖挂牌量为8万1468套，较3个月前的9万2937套减少12.4%。在世宗市（减少18.2%）之后，首尔挂牌减少幅度位居第二。即便在未被划入土地交易许可区的城东区、铜雀区、广津区等地，挂牌量也大幅下降。与一个月前相比，城东区买卖挂牌量减少16.2%，广津区减少12.6%，铜雀区减少11.8%。

价格则呈上涨趋势。根据韩国房地产院发布的5月第四周周度公寓价格动向，首尔上涨0.16%。整个5月涨幅持续扩大，当月第一周为0.08%，随后分别为0.10%、0.13%，涨幅逐步扩大。同一时期，全国周度买卖价格则小幅下跌。

分析认为，因押注大选后房价上涨而加快购房步伐的需求者增多。根据首尔房地产信息广场的数据，截至本月3日，5月公寓成交量为4724套。考虑到申报期限截至本月底，预计将超过4月（5351套）的成交量。