政府贷款失去竞争力…商业银行利率更低？
代表性平民政策金融产品Bogeumjari贷款，利率连续4个月按兵不动
在市场利率下行趋势下，商业银行住房抵押贷款利率更便宜出现“倒挂”
基准利率下调或将推高置换需求
作为典型的面向普通民众的政策性金融产品，住房安居贷款在住房抵押贷款（房贷）利率方面已被市面商业银行产品“比下去”。由于市场利率下行，商业银行房贷利率已降至3%区间，而住房安居贷款则连续4个月维持利率不变。因此，在部分条件下，住房安居贷款利率高于市面房贷产品的“倒挂现象”正在出现。随着29日韩国银行启动下调基准利率，且市场普遍预期今后市场利率将进一步下行，预计将有更多借款人产生从政策性住房安居贷款转投商业银行房贷产品的置换贷款需求。
30日，据银行业界消息，截至本月28日，市面四大银行（KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行）房贷的最低利率水平为3.38%至3.56%。在包含优惠利率的最低利率标准下，KB国民银行的固定型（混合·周期、金融债5年）利率为3.56%，新韩银行（金融债5年）为3.46%，韩亚银行（5年固定·混合）为3.459%，友利银行（5年期浮动）为3.38%。
相反，作为代表性的普通民众政策性产品，韩国住宅金融公司推出的“节省e-住房安居贷款”（固定利率）年利率为3.65%至3.95%（按期限差别定价）。按贷款到期年限划分，10年期为3.65%，15年期为3.75%，20年期为3.80%，25年期为3.85%，30年期为3.90%。尽管近期市场利率呈下行趋势，住宅金融公司自今年2月起已连续4个月冻结该产品利率。
尤其从借款人选择最多的30年期来看，商业银行方面，偿还期限越长利率越低；而住房安居贷款则为3.90%的固定利率，比商业银行水平更高。住宅金融公司虽对全租诈骗受害者、残障人士、单亲家庭、低收入青年等群体给予最高1.0个百分点的优惠利率，但相关条件并不容易满足。
住房安居贷款出现高于市面房贷利率的“倒挂现象”，主要是因为作为商业银行房贷利率定价基础的银行债及资金成本指数（COFIX）利率持续下行。以新发放金额为基准，COFIX利率已从今年1月的3.22%，降至2月的3.08%、3月的2.97%、4月的2.84%，5月进一步降至2.70%。
在利率缺乏竞争力且申请条件严格的情况下，市场预计，相较住房安居贷款，商业银行房贷产品的受欢迎程度将进一步提升。申请住房安居贷款时，夫妻合计年收入须在7000万韩元以下，且仅限购买价格在6亿韩元以下的住房。与另一项政策性按揭——新生儿特例贷款的年收入上限2亿韩元、住房价格上限9亿韩元相比，住房安居贷款的条件明显更为苛刻。更何况，韩国银行前一日已将基准利率下调0.25个百分点至2.50%，且下半年再次下调1至2次的可能性也被提出，预计转向商业银行房贷产品的置换需求将进一步增加。
一位市面商业银行相关人士表示：“近期由于市场利率下调等因素，关于置换贷款的咨询明显增多。但由于仍需坚持管控家庭部门贷款的基调，从其他银行或政策性贷款转过来的置换需求在统计上都算作新增贷款，因此我们实际上难以完全承接所有置换需求。”
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