重组为“三强格局”的共居行业，“规模之战”打响
MGRV携手海外养老基金加速推进1万亿规模开发
SK D&D通过收购Local Stitch实现“规模经济”
KT Estate凭借技术与运营优势发力存量改造
单人家庭增加带来充足成长空间…高租金与运营成本成难题
联合居住行业正从群雄割据的“春秋战国时代”重组为“三国演义”格局。所谓联合居住，是指个人空间（卧室、卫生间等）独立使用，同时与其他住户共享公共空间的一种居住形态。一直以来，多家初创企业和中小型开发商在国内联合居住市场激烈角逐，如今则被评价为正围绕 MGRV、SK D&D、KT estate 三家公司重新洗牌。各家公司凭借资本实力、扩张性与运营平台能力，加快在首尔核心地段布局。
MGRV 携手外资高速扩张
于 2020 年才进入联合居住市场的后发企业 MGRV，近期成为最引人注目的玩家。该公司携手加拿大养老基金投资委员会（Canada Pension Plan Investment Board）敲定了共 4 个新开发项目。项目地块位于首尔东大门、城东、中区、永登浦一带，将被打造成面向 1～2 人大学生和上班族的居住产品。其中永登浦据点将成为 MGRV 首个租赁型宿舍，总建筑面积 1.5 万平方米，规模约 400 间客房。
将本次项目计算在内后，MGRV 计划在年内推进最高达 1 万亿韩元规模的新开发。除已在运营的 6 个据点外，公司还通过恩平老年住宅、韩国住房都市保障公社轨道站青年住房，以及首尔多处“工作度假”据点，构建出可容纳约 5500 人的产品组合。待这一产品线完全落地后，其供给规模将紧追目前以约 6200 户位居行业第一的 SK D&D。业界评价认为，该公司以 100% 自有资本购地，通过快速决策与稳定的金融结构，迅速建立起与外资的合资企业架构。
SK D&D 收购 Local Stitch 实现“规模经济”
目前被视为行业第一运营商的 SK D&D，正通过大胆的战略性并购稳固其地位。今年 3 月，公司通过子公司 DDPS（D&D Property Solution）收购了国内首个联合居住·联合办公品牌 Local Stitch。Local Stitch 在过去 10 年间以首尔市中心为核心运营了 22 个据点，凭借富有质感的设计和灵活的合约政策备受关注。DDPS 将既有运营的居住品牌“Episode”与此次收购的 Local Stitch 进行整合，形成了 6200 户的压倒性供给规模。
SK D&D 以此为基础，目标到 2029 年实现 5 万户租赁房源、30 万名会员客户。公司计划不仅提供线下空间，还要升级为能够化解“全租诈骗”等不安因素的线上主导型居住平台，从而成长为统合运营国内租赁住宅市场的“基础设施企业”。在内部，公司通过与 SK ecoplant 的数据联动、与 SK 信息通信技术子公司的协作，夯实向房地产科技模式延伸的基础，因此被认为具有较高的中长期竞争力。
KT estate 通过 Remarkville 主导市中心更新改造
自 2016 年起引领共享居住市场的 KT estate，是典型的先行者。公司以“Remarkville”品牌为旗帜，确立了收购老旧公寓式办公楼或低效商用不动产并将其改造为联合居住产品的商业模式。迄今为止，Remarkville 已在首尔东大门、永登浦、冠岳、军子、广津以及釜山釜山站、大渊洞等 7 处合计供应 3284 户。
KT estate 利用通信网络、人工智能控制与智能家居系统等手段，构建起较传统联合居住更高的技术接触点，从而实现与竞争对手的差异化。同时，公司积极运用整个 KT 集团的不动产运营基础设施，不仅在新供给方面发力，还将运营与管理能力打包输出，因此被认为今后也有望在企业对企业模式基础上实现扩张。
“一人家庭增加·居住门槛抬升”……共享居住将持续增长
未来联合居住市场预计将进一步扩大。在住房价格收入比（Price to Income Ratio）走高、购置自住房难度加大的背景下，兼具城市可达性与社区基础设施的联合居住，正成为年轻一代的居住替代方案之一。实际上，根据商业不动产数据企业 R Square 发布的《2025 首尔市联合居住市场报告》，首尔联合居住住房在 9 年间增长了 4.7 倍，截至 2025 年 2 月共计达到 7371 户。首尔一人家庭比例也从 2015 年的 29.5% 提升至 2023 年的 39.3%。
不过，亟待解决的课题也不少。就专有面积而言，其租金高于公寓式办公楼，对公共空间使用的不便，以及营销和运营成本负担，被指出是持续获取收益的主要障碍。实际上，美国最大联合居住企业 Common 已于 2024 年破产，英国 The Collective 也曾进入司法管理程序。尽管如此，有舆论分析认为，2030 世代一人家庭愈发多元的职业类型和生活方式，正在催生“以社区为中心的居住”“宠物友好型联合居住”“分层住宅”等细分共享居住产品，从而推动联合居住市场持续扩容。
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