金融委将于6月公布共享型按揭路线图
为管理家庭负债提出新的住房金融结构
过去也曾推出类似制度但成效有限
“受经济周期影响，需求方理解分化，风险设计至关重要”
围绕个人购买住房时由政策性金融机构作为股权投资者参与的“股权型按揭”引入方案，相关讨论正在持续。金融委员会决定在今年6月前公布股权型按揭政策的具体路线图。虽然这一制度在中产阶层居住稳定等方面具有积极意义，但有意见指出，要在市场上真正落地，还需要从景气变动下的需求变化、资金筹措等多方面进行审慎论证。
建设产业研究院研究委员 Heo Yunkyung 在以“股权型按揭与韩国版新房地产投资信托分析”为主题的报告中表示：“尽管拥有多种优势，但这一制度在我国住房市场并未得到充分活化”，“由于景气良好时需求集中于直接分售、景气低迷时公共部门与个人共同持有股权的可能性升高，因此如何设计该产品的风险管理机制是首要课题”。
金融委员会今年3月提及了引入股权型按揭的必要性，并表示将于6月前公布股权型按揭政策的具体路线图。股权型按揭被提出作为缓解家庭负债和资产差距、改善住房市场可及性等问题的解决方案之一。讨论中的模式是：一旦发生损失，由住房金融公司优先承担损失，公共部门以一种次级股权的形式参与投资。
去年11月，韩国银行也曾提出与股权型按揭具有类似目的的“韩国版新房地产投资信托”。其目的在于将与住房相关的资金从贷款扩张转为投资，以抑制家庭负债的增加。韩国版新房地产投资信托的结构，是由住房需求者作为房地产投资信托的投资人参与，成为拥有表决权的股东；如有意愿，可利用租赁保证金投资于房地产投资信托，并以此实现居住。资金筹措通过公开募集和借款进行，房地产投资信托以筹集的资金购买住宅资产，并可实现上市。个人投资者既可以获得收益分红，又可以低于市价的租金居住，同时保持无房者资格。
建设产业研究院认为，金融当局提出公共部门参与股权形式的住房金融结构，源于对激增的家庭负债问题的高度警觉。以2024年末为基准，我国家庭负债占国内生产总值（GDP）的比率为91.7%，为全球第二高。近期家庭负债增加大多源于房地产领域，企业贷款也高度集中于房地产板块，被评价为对中长期增长动力的形成产生较大负面影响。
Heo 研究委员表示：“迄今为止，虽然已经实施了多种由个人与公共部门共同持有股权的制度，但在房价上涨期，社会对与公共部门共享收益的方式接受度较低，导致制度难以扎根。”
迄今为止，土地租赁型住房、共享型按揭、股权积累型住房、收益共享型住房等多种制度相继推出，但都未能持续推进。由SH公司供应的土地租赁型住房虽在高德江一、麻谷等地进行了预售，但除相关小区外，追加供应的可能性渺茫。股权积累型住房方面，由于项目推进延迟，预计今年将在京畿道光明鹤温供应865户。2013年推出的共享型按揭在住房市场回暖后遭市场冷遇，形同虚设。
建设产业研究院指出，鉴于此前我国住房市场中多种替代性住房金融产品均未能实现活化，有必要从住房市场原理、资金筹措等多方面进行深入研究。如何进行风险管理设计、提升成本竞争力等也是重要课题。
Heo 研究委员表示：“在以全租为主的我国租赁市场结构下，房地产投资信托要实现分红本身就存在结构性困难，如何吸引投资者也是一大难题”，“公共部门需要制定能够承担可能发生损失的股权投资所需的稳定资金来源方案”。
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