摆脱“책준风险”的Koramco，仅剩2处书面担保信托

Published 24 Apr.2025 15:13(KST)

施工方重整中“韩国Adellium57 Unam 2小区”竣工
降低信托不良率，依托REITs和基金改善业绩…实现扭亏为盈

Coramco资产信托表示，已于24日获得光州广域市北区厅对“韩国Adelium57 Unam 2小区”的使用批准。

“韩国Adelium57 Unam 2小区”是位于光州广域市北区云岩洞1063-5一带的地上14层、地下2层的商住综合楼，规模为19户公寓和8间邻里生活设施。该项目以2024年10月竣工为目标，自2022年5月起推进，但因施工方韩国建设申请企业重整而被推迟。

在施工方申请企业重整时，Coramco与施工方、分包公司及贷款银团组成协商体，在不更换施工方的前提下，于项目融资限额内通过预算调剂等方式推进项目重组，提出正常化方案。Coramco技术团队常驻现场，以“责任竣工承诺型管理型土地信托”（责任竣工信托）的方式重启工地。自施工危机发生约一年后，于当日获得使用批准，距离责任竣工期限仅剩20余天。

Coramco目前在推行的责任竣工信托项目还剩2处。近期，由于责任竣工信托风险，房地产信托业界普遍出现营业损失累积、信用评级下调等困难。受地方房地产市场低迷和中小施工企业倒闭等因素影响，责任竣工义务由施工方转嫁至信托公司的案例激增。当责任竣工义务转移到信托公司后，往往不仅导致信托账户贷款增加和坏账准备金扩大，还会引发与贷款银团的诉讼，成为信托公司最大的负担。

事实上，韩国信用评价公司近期将Kyobo资产信托（A-）和韩国投资房地产信托（BBB+）的信用评级展望，分别从“稳定”下调为“负面”。原因在于责任竣工项目的或有风险正在显性化，加之相对于自有资本大规模投入信托账户贷款，可能削弱财务稳健性。

去年，Coramco在合并基准下实现营业利润582亿韩元，较前一年由亏转盈。这得益于其主要业务组合——房地产投资信托基金（REITs）和房地产基金部门取得稳定收益，同时在信托部门将原先57%的不良资产比例降至37%，大幅改善了资产质量。

随着光州云岩洞项目竣工，Coramco仅剩釜山草梁洞商住综合开发项目和首尔蚕院洞商铺重建项目两项责任竣工业务。上述项目均可在今年责任竣工期限内顺利竣工。若如此，Coramco将彻底摆脱责任竣工风险。

Coramco资产信托信托部门代表Lee Choongseong表示：“虽然责任竣工风险正在向整个行业蔓延，但Coramco通过前瞻性、系统性的风险管理和有选择性的承揽项目，一直在稳定地管理各项业务。”他接着称：“今后也将避免为追求规模扩张而盲目接单，而是通过以风险管理为基础的稳健业务与专业能力强化，来应对市场变化。”

Coramco是国内房地产投资信托基金市场占有率第一的资产管理公司，通过房地产投资信托基金和房地产基金共管理33.4万亿韩元的不动产资产（管理资产规模，AUM）。近期，公司将房地产投资信托基金、房地产基金、房地产信托等业务改为各业务单独代表体制，重组经营架构，以强化整体业务的专业性。