[尹政府2030，在哪里买房？]“哪怕小也要在首尔” vs “优惠更多选京畿道”

在Yoon Suk Yeol政府执政2年间，20多岁和30多岁一代的“买房置业”路径明显分成两条：要么是“哪怕小一点也要在首尔”，要么是“便宜、优惠多的京畿道”。选择虽不同，但他们的脚步都指向首都圈，对地方城市则多加以回避。相比Moon Jae-in政府时期，首都圈“虹吸现象”更为强烈。在越来越多年轻人将住房视为资产增值手段的背景下，随着对房地产政策信任度的崩塌，他们被分析为是在押注房价上涨红利而作出的战略性选择。

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根据15日韩国不动产院发布的《按年龄段划分的公寓交易现状》，20多岁和30多岁人群购买首尔公寓的占比，从Yoon Suk Yeol政府上台的2022年时的6.14%，跃升至去年（2024年）的13.39%。在2年间全国17个广域地方自治团体中，增幅最高的地区就是首尔。2019年Moon Jae-in政府时期，这一占比曾以14.81%创下峰值，之后在2020年降至12.84%，2021年降至10.00%。在政权交替期的2022年更是跌至6.14%，但在Yoon Suk Yeol政府时期迅速恢复。

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20多岁和30多岁人群对首尔公寓的偏好，也清晰地体现在面积统计中。去年在首尔由2030一代购入的公寓平均面积为68.1平方米，是17个广域地方自治团体中最小的，比被称为“国民标准户型”的84平方米小得多。虽然现实是不得不大量依赖银行贷款，但对他们而言，首尔依然被视为“坚固的资产”。Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“基于此前的经验，大家对安全资产的偏好，体现为资金向首尔集中的现象”，“即便在2023年全国公寓价格下跌之际，首尔也相对成功地实现了‘价格防守’，这种经历进一步强化了这种信任。”

之所以要关注2030一代的置业趋势，是因为他们已成为公寓市场的“重量级买家”。去年在全国范围内，购买公寓最多的年龄段就是20多岁和30多岁，一年内共购入148,918套。在同期全国公寓交易总量492,052套中，占比达30.2%。其后依次为40多岁（128,920套，占26.2%）、50多岁（105,013套，占21.3%）、60多岁（69,418套，占14.1%）、70岁以上（30,991套，占6.3%）。2030一代从小在公寓中长大的情况很多，在各种居住形态中，对公寓的偏好度极高。

难以“攻入”首尔的2030一代，将目光转向京畿道、仁川等首尔周边首都圈地区。去年2030一代购买京畿道公寓的占比达到28.83%，较两年前（23.59%）上升了5.24个百分点。自韩国不动产院自2019年开始编制相关统计以来，就购买规模而言，京畿道每年都是2030一代购房最多的地区。如果再加上仁川（2024年为6.23%），2030一代在首都圈购买公寓的占比，从2022年的35.17%飙升至2024年的48.45%。与此相对，地方城市公寓的购入占比，则从2022年的64.83%下滑至2024年的51.55%。

专家将此形容为“事实上是一种‘第二种意义上的进首尔’战略”。KB国民银行不动产首席专家委员Park Won-gap表示：“现实中公寓价格高企的首尔，2030一代根本难以进入，于是他们将京畿道作为替代品，这就是所谓的‘离开首尔’现象。”Ham室长则称：“如果无法进入首尔，就会转而选择那些交通便利、生活基础设施完善，同时还能享受预售价格上限制度、首次置业者特别供应等制度性优惠的京畿道地区，这样的迁移趋势仍在持续。”

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无论是“进首尔”还是“离开首尔”，2030一代集中在首都圈置业，被专家普遍解读为源于对政府房地产政策的“不信任”。2030一代对政府推动房价下行、实现稳定的目标并无期待，反而集中于通过一套“精挑细选的好房”来分享未来房价上涨红利的策略。

Yoon Suk Yeol政府在放松监管的基调上反复摇摆，政策缺乏可预期性，进一步加剧了需求方的不安。在朝小野大的局面下，政策屡屡受挫。继Moon Jae-in政府之后，多套房持有者的监管继续延续，导致热门地区与非热门地区之间的两极分化日益加深。尤其自2023年下半年起首尔公寓价格再度上涨，更叠加了“现在不买就晚了”的焦虑情绪。

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Shinhan投资证券资产管理咨询部副首席Yang Ji-young表示：“当下的2030一代，是最积极学习房地产知识的一代”，“他们通过视频网站、网络社区等快速获取信息，不再以政策为中心，而是以市场为中心来行动。”

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