[初冬视角]“公寓购物”引发的两极分化与财富代际传承

by Choi Daeyul

Published 04 Mar.2025 11:13(KST)

Updated 04 Mar.2025 13:08(KST)

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未售房创近10年新高，江南房价5年翻倍
生态世代高度依赖继承与赠与

对于经历过高速增长时期的韩国中产阶级来说，房地产投资是一种明智的行为。至于那究竟是投资还是投机，各自判断不同，但至少都认为这是一种有效增加资产的方式。1975年，第3汉江大桥现代公寓（狎鸥亭现代公寓）30坪户型的预售价格为865万韩元。上月初申报的成交价为43亿韩元，50年间上涨了约500倍。1975年人均实际国民总收入为373万韩元，当年年底推出的首款国产汽车Pony售价约为229万韩元。四处积极看地的“腹婆”比起虔诚老实的上班族丈夫更会做生意的评价，也开始频繁出现。

据说从日本殖民统治时期就已存在的房地产投资（或投机），在20世纪70年代开始向中产阶级扩散。在此之前，房地产几乎是部分地主阶层或能接触到隐秘开发信息的少数权力者的专属资产。到了20世纪70年代，中东建筑市场赚来的石油美元流入国内，加之国家层面的产业培育政策陆续见效，中产阶级也开始正式加入这一行列。

几年前一部以20世纪80年代为背景的电视剧中的一个场景，展现了这一时代风貌的一角。因做担保失误而住在半地下的主人公一家，在身边邻居手头宽裕后，劝对方买一套江南Eunma公寓。自己身为银行职员，却表示存款利率只有15%。这很好地呈现了那个时代：低风险高回报，再加上还可以利用承租人的押金，即便没有雄厚的启动资金，也可以指望实现“有房梦”。

公寓这种居住形态的全面普及也发挥了重要作用。公寓需求和供给的增加，并非只是因为能享受便利生活。公寓通过把住宅塑造成标准化产品，使得房屋更容易频繁易手。只要知道哪个地区、哪一小区、什么户型，很快就能查出行情价。交易频繁，价格便随之上涨。在我看来，这种交易便利性对人们形成关于资产增值的价值观产生了不小影响。公寓既是居住空间，又是实物资产，更通过持续买卖、价格上涨，兼具金融资产的功能。对因土地价值上涨而获得的差价视为“不劳而获”的负面认知也随之淡化。

随着占共同体大多数的中产阶级以直接或间接方式卷入房地产投资，当今韩国社会的空间等级化变得更加细密。先是划分首都圈与地方，在首尔内部又划分江南与江北。区分各个公寓小区，小区内部再根据楼栋位置和楼层高低赋予不同价格。行政区划或地理差异很快被转化为资产价值差异。伴随这一趋势，近来凸显的现象之一便是两极分化。不仅地方，在首尔，未售出的住宅也不断增加，数量达到10余年来的最高水平。相反，在首尔江南，按每坪（3.3㎡）计算，单价从突破1亿韩元后，仅用5年时间就翻倍升至2亿韩元区间。

不能仅把房价两极分化当作一种“趋势”来轻描淡写。研究结果（国土研究院《为社会融合而制定的缓解房地产资产不平等方案》）显示，过去婴儿潮一代主要依靠劳动所得购买和积累房地产资产，而其子女一代的“回声世代”则在继承、赠与和贷款方面的依赖度更高。也就是说，随着资产代际传承，阶层间资产差距可能进一步拉大，社会等级结构存在固化的高风险，而房地产对这种情况的影响要大于其他资产。一旦社会变得僵硬，就本身意味着不幸。谁能解开这一死结？答案并不容易。