[金融显微镜]老年人资产八成是房地产…在超高龄社会住房养老金受关注的原因

随着进入“老年人口一千万时代”，寻找住房反向抵押养老保险的需求正在增加。许多老人未能另外做好养老准备，仅靠国民年金难以负担生活费用，而手中资产只有一套住房，对他们来说，住房反向抵押养老保险是十分有用的养老准备手段。我国有大量老年人资产高度集中在房地产上。根据统计厅数据，去年高龄家庭资产中房地产占比已增至81.3%。

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住房反向抵押养老保险是以住房作抵押，终身领取年金的金融产品，本质上是以住房作担保、利息后付的分期贷款产品。贷款本金和利息并非由投保人另行支付，而是在投保夫妻双方全部去世后，将住房拍卖处置并进行结算。

住房反向抵押养老保险最初由国民银行在1995年率先在民间推出，但销售不振，市场未能活跃起来。政府看到民间尝试的住房反向抵押养老产品未能发挥应有作用，便在2005年将“活跃反向抵押贷款方案”选定为应对老龄化社会的国政课题，经过两年研究后设计出产品。这就是由住房金融公社（以下简称“住金公”）自2007年起销售的住房反向抵押养老保险产品。

住金公的住房反向抵押养老保险既为终身型，又由国家提供担保，这是其最大特点。产品设计为投保人可以终身居住在自有住房中，同时每月领取年金。投保人数持续增加。业务初期2007年仅有515人投保，而去年已突破13万人。新投保人数也在增长，仅去年就有1万4670人新加入。从2022年起，连续3年每年约有接近1万5000名高龄人群加入。

夫妻中只要有一人年满55周岁即可投保。可作为抵押物的住房不仅包括公寓、多户住宅，还包括居住用办公楼和老年福利住宅。但由于这是政府主导的产品，投保存在一定限制。首先，夫妻合计住房公告价格须在12亿韩元以下。多套房持有者也可以投保，但合计价格不得超过12亿韩元。公告价格超过12亿韩元的两套住房持有者，在3年内处置其中一套住房的条件下可以投保。原则上，在多套住房中，仅能以其中一套住房加入住房反向抵押养老保险。此外，投保人或其配偶必须实际居住在拟抵押的住房内。

据住金公介绍，以去年为基准，使用住房反向抵押养老保险的平均年龄为72岁，平均领取金额为122万韩元。住房价格越高、年龄越高，领取的年金也越多。以3月投保者为基准，按住房价格和年龄不同，每月可领取的金额从最低147万韩元到最高461万5000韩元不等。比如，若一名70岁老人持有市价9亿韩元的公寓，每月可以领取267万7000韩元。一经确定的年金领取金额不会改变，即使房价下跌，也会按投保时约定的金额照常支付。相反，即便房价上涨，年金金额也不会提高。

政府认为，住房反向抵押养老保险有望同时解决高龄层的生活安定与居住不安问题，正制定多种方案以扩大投保人群。代表性措施包括将原本60岁的投保年龄下调至55岁，将住房公告价格上限从9亿韩元提高至12亿韩元（市价约17亿韩元）等，以降低投保门槛。总贷款额度也扩大到6亿韩元，制度朝着提高年金领取金额的方向进行了调整。提供抵押的方式和领取年金的方式也更加多样化，扩大了投保人的选择空间。

政界关于活跃住房反向抵押养老保险的讨论也十分热烈。国民力量党非常对策委员长Kwon Youngse近日将取消住房反向抵押养老保险的实际居住义务提上公共议题。还有意见提出，干脆取消住房价格上限，使任何人都能加入住房反向抵押养老保险。

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民间住房反向抵押养老保险市场相比公营领域则相对萎缩。Hana银行、Shinhan银行、KB国民银行虽在销售住房反向抵押养老方式的反向抵押贷款产品，但截至去年9月，其贷款余额仅为住金公的0.1%左右。一位金融业相关人士表示：“若要承接不断增加的需求，民间市场必须对公营领域起到补充作用”，“有必要开发面向公告价格超过12亿韩元住房持有者的产品等，使住房反向抵押养老保险市场的选择更加多样化。”

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