租赁住房标准建造成本仅为商品房一半水平…亟待与现实接轨
租赁住房标准建造成本仅为基本型的54%
自2023年2月以来停滞、2005年以来仅上调3次
政府忧心弱势群体居住负担不敢上调
住房供需不稳加剧 民间建筑公司也回避建设租赁房
导致施工不良、品质下降 呼吁按一定比例联动等制度修订
在对住房供应不稳定的担忧不断加剧的背景下，有意见指出，为了顺畅供应租赁住房，需要将“标准型建筑成本”现实化。标准型建筑成本是在建设或收购租赁住房时用于测算成本的基准，但该成本已被冻结长达1年10个月，被分析为正成为租赁住房供应的绊脚石。有观点认为，如果难以将标准型建筑成本现实化，也应考虑利用作为测算民间预售公寓建设成本基础资料的“基本型建筑成本”的方案。
租赁住房标准型建筑成本，仅为预售住房建筑成本的54%
据建筑业界10日消息，最近一次公布的租赁住房标准型建筑成本为每3.3平方米369.8万韩元。自2023年2月起一直停滞不前，自2005年以来仅上调过三次。相比持续反映物价上涨、目前为每3.3平方米673万7190韩元的预售公寓基本型建筑成本，仅相当于其54%。
政府出于担心弱势群体居住基础可能恶化的考虑，一直未上调标准型建筑成本。标准型建筑成本是在引入将永久租赁、公租房、幸福住宅等类型整合的综合公共租赁制度之前，用作公共租赁住房租金测算基准的指标。它还会影响到在《民间租赁住房法》实施前建设的5年期租赁住房等在转为分售时的价格，以及收购型租赁住房的收购价格。
相反，住房业界则持续建议有必要上调标准型建筑成本。住房业界一位相关人士表示：“明明是同样的建筑成本，却只有一个（基本型）是按照施工费用指数持续上调的。”他接着指出：“10年前供应的一部分5年期租赁住房，必须以标准型建筑成本为基准进行分售转换，但由于这一基准过低，反而出现极少数由出租主体向居住者‘倒贴钱’进行分售转换的情况。”
“阻碍租赁住房供应的标准型建筑成本”
近期市场上有分析认为，由于与现实严重脱节的建筑成本，民间建筑企业对建设租赁住房的回避现象进一步加剧。标准型建筑成本正成为租赁住房供应的障碍，从而进一步加深住房供需不安。有舆论指出，住房产业研究院代表 Seo Jongdae 在最近一次研讨会上表示：“如果民间供应减少，公共部门就必须进一步确保长期租赁房源，但因为要按照标准型建筑成本进行分售转换，（建筑公司）根本无法建设。”他还指出：“在适用于民间预售的基本型建筑成本上调了34次的期间，标准型建筑成本仅上调了3次。”
也有观点担忧，脱离现实的标准型建筑成本可能成为导致租赁住房施工粗糙或质量下降的原因。尤其是收购型租赁中以约定方式收购的租赁住房，同样适用标准型建筑成本来确定收购价格。与基本型建筑成本的差距越大，收购型租赁住房的质量下降或供应困难的可能性就越高。
今年全国范围内的公寓入住量为26万6022户，较去年（36万3921户）减少约10万户。与最近10年（2014年至2023年）年均入住量35万724户相比，也减少了约9万户。住房产业研究院分析称，自尹锡悦政府成立以来至今年年底，住房供应不足将累计超过50万户。
政府在以标准型建筑成本为基准从重建、再开发项目中收购租赁住房日益困难后，自去年7月底起，将收购价格基准改为基本型建筑成本的80%。此前是以标准型建筑成本为基准进行收购，整备项目组合的不满情绪很大。韩国土地住宅公社自2023年起也曾决定按标准型建筑成本收购租赁住房，但因“买不到房”，在10个月后将基准改为按再采购成本的90%收购。2023年韩国土地住宅公社收购型租赁住房的收购实绩为4610户，仅为目标值（2万476户）的23%。
业界：“应与基本型建筑成本联动”
由于直接或间接受到标准型建筑成本影响的民间租赁住房数量也相当可观，因此有意见认为有必要进行制度改善。目前，在住房城市基金支持下建设的民间租赁住房，是以友利银行公布的“标准工程费”为基准获得建设费用支持，而这一工程费同样受到标准型建筑成本的影响。
一位业界相关人士表示：“虽然有基金支持上限，但由于受标准型建筑成本影响的标准工程费未能实现现实化，有时连这一上限都达不到。”他指出：“需要通过法律修订，采用例如将标准型建筑成本按一定比例与基本型建筑成本联动并定期公布的方式。”
住房产业研究院产业城市研究室长 Noh Huisoon 表示：“在建筑成本未能现实化的情况下，盖得越多亏损越大，供应自然就会下降；如果必须以低于投入成本的价格出售，就只能通过降低整体质量来节约成本，从而导致整体住房质量下降的问题。”她解释称：“如果要通过引导民间参与来扩大租赁供应，标准型建筑成本必须实现现实化。”
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