诺园区，停滞重建项目有望重启

首尔诺园区（区厅长 Oh Seungrok）表示，随着对上溪主公6小区、上溪Boram、小桂Green、下溪玫瑰等4个小区以“快速一体化规划”方式推进重建，公寓重建项目正全面启动。

所谓快速一体化规划，是指在重建、再开发项目推进的第一阶段——制定整备规划阶段，由首尔市事先提供咨询的制度。通过提出指导方针，使以盈利性为优先的居民构想与公共性保持平衡，从而缩短项目推进周期。

目前进展最快的是上溪主公6小区。该小区于去年11月以快速一体化规划方式向首尔市提交申请，但根据首尔市提出的“要与目前正在进行的上溪·中溪一带地区单位规划再整备计划相衔接”的意见，正在准备修改方案。计划于明年上半年重新提交的方案中，将把部分地块作为“轨道站区复合整备区”上调为准居住区。

上溪Boram公寓的重建方案已提交首尔市，规划为容积率299%、最高45层、共4170户，计划根据明年首尔市的咨询结果编制整备规划。

中溪Green公寓适用轨道站区容积率放宽1.2倍，重建方案为容积率359.9%、最高49层、共4432户，上月已提交至诺园区；下溪玫瑰公寓则将轨道站区部分区域上调为准居住区，重建方案为容积率454%、最高49层、共2775户，本月已提交。区政府将在审查完成后立即向首尔市申请咨询。

作为首尔代表性的公寓密集地区，诺园区内30年以上老旧公寓小区多达63处。大部分小区虽已通过安全诊断程序，但近期由于施工成本大幅上涨和过高的个人分摊金削弱了项目收益性，导致项目推进一度放缓。

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不过，随着近期对项目收益性改善的期待升温，重建推进也重新焕发活力。区政府此前一直为实现诺园地区的快速重建，持续向国土交通部和首尔市建议完善相关制度。

首个成果是今年9月公布的《2030首尔特别市城市·居住环境整备基本规划》修订案。轨道站区（最大半径350米以内）准居住区上调、通过项目收益性修正系数减少保障性租赁住房的法定配建比例、允许适用过密小区现状容积率等措施均已纳入。尤其是区政府最为用力推动的“项目收益性修正系数”得以适用。“修正系数”是指在允许容积率上给予激励，以减少租赁住房、增加普通预售住房的一项制度，预计将直接有利于小户型比例较高的小区。

与此同时，为加快重建进度，地区单位规划再整备程序的周期也被压缩。为制定上溪·中溪一带重建指引而推进的“地区单位规划再整备”，通常需要较长时间，但计划在短短2年多后的明年上半年完成决定并公告。

放宽制定重建整备规划所需的居民同意比例也被视为利好。根据首尔市条例，目前需获得土地等所有者60%以上的同意；而按照已提交议会的修订条例案，只要获得50%以上同意即可编制整备规划。在区政府推进重建的各小区中，已有13个小区获得20%以上同意，预计项目推进速度将进一步加快。

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区厅长 Oh Seungrok 表示：“为了解除重建推进过程中最大的障碍——个人分摊金以及地区单位规划再整备等问题，我们一直在积极努力”，并称：“今后也将持续沟通并提供支持，以实现居住环境的快速改善”。

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