创纪录的7月尚未过半
贷款监管收紧打击购房意愿
数据显示，首尔公寓成交量已连续两个月停留在3000件水平。引领成交量和房价走势的所谓“领头公寓”成交也在急剧减少。由于贷款监管，被压抑的买入情绪短期内难以恢复。不过，也有观点认为，如果明年继续累积降息基调、且住房供需不安持续，房价的走势可能发生变化。
据首尔不动产信息广场3日消息，去年10月首尔公寓买卖成交量统计为3699件。与9月的3122件相比小幅增加，但仍未能突破4000件，依旧徘徊在3000件区间。与今年以来最高点——7月的9199件相比，尚不足一半。上个月的成交量目前为1719件。考虑到从现在起一个月内的房地产交易仍需申报，成交量预计还会增加，但超过去年10月成交量的可能性不大。
在金融当局的贷款监管下，首尔公寓买卖市场陷入冰点。随着压力总债务本息偿还比率（DSR）第二阶段实施，以及当局对家庭贷款总量的管理等贷款监管持续推进，买方情绪受到压制。尽管韩国银行在去年10月曾下调一次基准利率，但市面银行贷款利率并未随之下调，这一因素也产生了影响。在高利率环境下，贷款变得更加困难，需求方纷纷转为观望。
成交减少的同时，挂牌房源不断累积。根据房地产大数据公司Asil的数据，首尔公寓挂牌量自上个月起一直维持在8.7万至8.9万件之间。考虑到成交量大幅增加的7月挂牌量尚在7.7万至7.9万件区间，如今已多出1万件以上的待售房源。
即便是在住户数量多、交易一向活跃的大型小区，成交量也在急剧下滑。住户接近1万户的松坡区可乐洞Helio City，7月成交量为65件，9月和10月却分别仅有16件和17件。拥有约6800户的大型小区新川洞Park Rio，在同一时期成交量从50件骤减至7件和16件。住户超过2600户的蚕室洞Lake Palace，成交量则从7月的13件减半至10月的6件。
部分小区的成交价格已出现下调。以Lake Palace为例，专用面积135平方米的户型去年9月成交价为33.8亿韩元，但在上个月13日仅以28.5亿韩元成交。Park Rio专用84平方米户型的成交价，也从去年10月的25.7亿韩元降至上个月的23.3亿韩元。
反映首尔代表性领头公寓价格走势的“KB领头公寓50指数”，上个月记录为103.1，仅较前月（102.4）上涨0.63%。涨幅已连续3个月收窄。该指数由全国公寓中市值总额较高的前50个小区构成，能够快速反映市场氛围，被视为房价的先行指标。
不过，也有观点认为，明年根据是否进一步降息以及供应状况，局面可能会出现反转。KB不动产首席专家委员Park Wongap表示：“首尔房价高企，因此贷款监管的影响更大。”但他同时预测称：“预计明年基准利率还将下调约两次，如果降息幅度逐步累积，跨过临界点后也会对需求者心理产生影响。”NH农协银行不动产首席委员Kim Hyoseon则表示：“预计从明年开始，供应不足将正式显现。如果政府无法平息需求者的不安情绪，今年上半年房价大涨的局面有可能再度重演。”
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