引导房地产PF自有资本占比20%…贷款、监管与土地供应优惠政策

by Lim Chulyoung

by Park Eugenie

Published 14 Nov.2024 09:04(KST)

Updated 14 Nov.2024 14:26(KST)

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自2026年起3年内分阶段引导提高自有资本比率
土地所有人以实物出资时递延征收转让税
对金融公司按比率差异化“风险权重·拨备”
积极支持金融机构进入长期租赁住房业务
推进建设PF综合信息系统

政府拟通过提供各类激励措施，引导提高“项目融资（PF）自有资本比率”，从根本上改善在房地产景气低迷时必然被凸显为金融市场风险源的房地产项目融资市场“低资本·高风险”结构。

通常开发商自有资本不足5%，规模较小，只能通过储蓄银行、资本公司等的过桥贷款，从土地收购阶段起就依赖高利率贷款推进项目，结构十分不稳定。政府构想是，由开发商设立专门从事PF业务的法人，通过土地所有者实物出资等方式，分阶段将自有资本比率提高到发达国家水平（20%）。若自有资本比率提高到20%～40%，则无需再向储蓄银行、资本公司等申请过桥贷款。

对于资本比率较高的项目，将在监管、宅地供应、贷款等方面给予激励。除提供城市管制特例、优先供应宅地等激励外，还将对银行、保险公司、证券公司等稳健金融机构向“自有资本比率较高”的PF项目发放贷款时，降低其风险权重和拨备负担，以便其扩大贷款规模。

为使银行、保险公司能够参与长期租赁住房项目，政府还将放宽房地产持有和投资监管。目前金融公司除办公用途外不得持有房地产，以子公司方式投资也受到15%出资比例上限限制，政府计划放开这些限制。若银行、保险公司参与长期租赁住房项目，有望刺激住房需求，且随着租赁住房项目规模扩大，凭借规模经济和效率提升，住房承租人也将从中受益。

14日，政府在当天上午召开的经济部长会议上通过决议，由国土交通部、企划财政部、金融委员会等相关部门联合发布了《房地产PF制度改善方案》，以提高PF稳定性并激活住房供应。鉴于当前PF市场中约70%为居住设施，政府计划实现“既激活住房供应，又提高市场稳定性”的双重目标。金融委员会相关人士表示：“如果PF项目中实物出资方式得以落地，并且资本比率较高的项目中金融公司资本投资得以扩大，就能在提高自有资本比率的同时，取得降低金融成本的效果”，“特别是若闲置土地实物出资得到活跃，不仅有望提振房地产开发市场景气，还将改善住房供应条件。”

政府首先计划在明年出台制度：当土地所有者将土地实物出资到PF项目时，允许递延其资本利得税课税。通过诱导实物出资，将通常“自有资本3%+过桥贷款27%+本PF贷款70%”的PF项目结构，逐步转变为“自有资本30%+本PF贷款70%”结构，这是方案的核心。目前首都圈主要地区的素地约达7000万平方米，政府计划即便只引导其中一部分以实物出资方式投入，也能通过节省项目成本，带动销售价格下调，并提高PF项目的稳定性。对于资本比率较高的项目，还将通过修改韩国住宅金融公社（HF）内部规章，给予PF担保手续费折扣。

政府还计划，对于开发商通过提高资本比率，不仅完成销售和竣工，还负责后续管理与一体化运营的开发项目，给予容积率放宽、公共贡献放宽等特例。政府判断，现行在销售和竣工后即清算的结构，相较于延续至运营环节的发达国家项目模式，资本扩充激励不足，且存在空置等问题。政府将于明年上半年在《房地产开发项目管理法》中作出相关法律依据，赋予“城市管制特例”。

金融委员会强调，本次制度改善的核心不在于“监管”，而在于“引导”。金融委员会相关人士表示：“在当前PF贷款萎缩的情况下，强化监管并无意义”，“将根据房地产市场和景气状况，着眼于引导市场自然实现先进化。”为此，政府将在明年上半年组建工作组，讨论具体实施方案。在制度实施前将预留充足的过渡期，新标准仅适用于实施之后发放的新贷款，已执行的贷款继续适用现行标准。

政府还提出培育“韩国型开发商”的计划。通过房地产投资信托基金（REITs），向具备开发及运营能力的开发商提供地理位置优越的公共宅地优先购买权，以引导其实现稳定开发和运营。同时，政府计划通过专业化的租赁运营，最大化房地产资产价值，并为地方振兴作出贡献。政府相关人士表示：“将从目前零散、小规模的开发模式，培育出集‘开发+运营+金融’于一体的综合房地产公司”，“房地产投资信托基金将要求30%以上股份通过公开募集，让国民也能以股东身份参与项目。”

到2028年分阶段引导自有资本比率提高至“20%”…按比率差异化“拨备”

政府将自2026年起启动分阶段提高自有资本比率的路线图。计划先在2026年提高到10%，2027年提高到15%，2028年提高到20%，并在每一阶段差异化适用激励措施。

金融委员会提出的核心激励是“风险权重·拨备差异化”。例如，对于自有资本比率超过20%的PF项目，将下调目前为0.9%的一般拨备计提负担。相反，自有资本比率较低的项目，其拨备负担将增加。风险权重也将根据自有资本比率实行差异化适用。金融委员会相关人士表示：“自有资本比率低并不意味着不能投资”，“只是要引导金融机构更加审慎评估项目盈利性是否足以承受拨备和风险权重负担。”

政府还将整顿各业态不同的PF相关监管体系。将对风险权重和拨备监管、大额信用供给限额监管、各业态房地产风险敞口限额监管等进行梳理，以落实“同功能·同监管”原则。对于互助金融和新村金库，将研究引入目前仅适用于储蓄银行的自有资本比率监管（20%）。但考虑到各业态特性，具体比率将经过进一步讨论后决定。

责任竣工义务惯例合理化

同时，为改善责任竣工惯例，政府将于明年第一季度启动相关工作组。目前在承包合同、PF贷款合同和信托合同中，对责任竣工延期事由的规定各不相同，导致实际操作中混乱频发。政府计划对其进行统一，并对未履行责任竣工时的损害赔偿范围进行合理化。

政府将大幅削减信托公司的责任竣工义务，避免其无限承担责任，从而大幅强化信托公司的风险管理。政府计划将信托公司土地信托受托限额控制在自有资本的100%以内，并整顿营业用净资本比率（NCR）监管。尤其是将多元化信托公司土地信托的资金筹措方式。目前多依赖借款，今后将允许机构投资者进行股权投资，以提高稳定性。信托公司可筹措相当于项目成本15%的资金，但仅限机构投资者进行股权投资。

为提高PF项目透明度，政府还将建设综合信息系统。通过对从许可审批到贷款、销售现况的PF项目全流程信息进行系统化管理，以便提前识别风险。