“可行性论证都还没结束……”盆唐线基兴至乌山房地产投资拉响警报

人们担心，京畿道南部地方自治团体正在推进的电铁盆唐线起兴～乌山延长项目，正演变成房地产投机工具。原因在于，围绕要到年末才会出炉的事前可行性研究结果，各类宣传资料接连不断，在毫无依据的情况下给出预测数值，引导投资。基层地方政府反而提醒消费者注意，称这种投机风潮可能推高地价和成本，从而恶化项目的经济性。

在地铁盆唐线起兴至乌山延长的事前可行性调查正在推进之际，一些一线房地产中介和网络平台以尚未确定的事项煽动投机的行为不断蔓延。华城东滩新都市全景。华城市提供

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盆唐线起兴～乌山延长项目是龙仁市、华城市和乌山市共同推进的工程。这是一条从既有水仁盆唐线起兴站分岔，连接华城东滩2新城～乌山市的支线。此前，龙仁市和乌山市曾于2020年共同发布对连接这些地区的3个线路方案（6～8座车站、16.5～20.5公里）的事前可行性研究结果。当时研究结果显示，该线路的成本效益比（B/C）为0.61～0.71，符合国家铁路网规划纳入标准（0.7以上）。

该线路最大的效果在于，能够构建沿京釜轴线连接首尔江南圈和京畿南部圈的最短距离电铁网络。尤其是，地方政府期待，通过连接龙仁移动·南四高端系统半导体国家产业园区、元三龙仁半导体集群一般产业园区、东滩新城以及乌山市主要半导体基础设施，最大化协同效应。

不过，这终究只是地方政府自行验证的结果。韩国国家铁路公团已于2022年11月启动该线路的事前可行性研究服务。公团方面原计划将原定于去年年底结束的服务期限延长一次，至今年6月底发布结果，随后又追加延长6个月，计划在今年年底得出结果。

事前可行性研究周期拉长，意味着在是否新设线路问题上需要考虑的因素很多。在剩余时间里，地价、施工费等成本（C），以及住宅用地开发等城市中长期增长带来的效益（B）等，都会影响成本效益比（B/C），相关数据具有不确定性。

此外，包括盆唐线延长在内的铁路线路，若要最终作为政府政策予以反映，还必须在明年以后通过企划财政部的预备可行性研究。要真正促成项目落地，仍有许多关卡需要跨越。

据京畿道龙仁市和一线房地产中介业界透露，近期以线上渠道为中心，出现了“已确认盆唐线起兴～乌山延长线路具有项目可行性”之类内容的传闻，并呈扩散态势。

尤其是在被视为本次线路受益区域的东滩新城、乌山和龙仁一带房地产行业内，伴随“将会得出积极结果”的传闻，相关线路图等资料也在流传。这些地区的一些中介机构或相关线上社区中，还出现了挂出从起兴站延伸至乌山大学站、或世桥2·3地区、东滩站等的线路图，引导投资的情况。甚至有消息称，有的地方还给出了尚在研究中的可行性调查的具体预估数值。

实际上，龙仁市某A中介在介绍起兴区一处拍卖物件时，将盆唐线延长利好作为卖点之一；华城市某B中介则宣称，除乌山大学站、东滩站外，东滩新城的湖水公园站也很有可能成为新设车站。当地中介业界转述称，该地区房价近期止跌回升，盆唐线延长的可能性也在其中发挥了作用。东滩新城某C中介相关人士表示：“新建连接首尔江南圈的电铁线路，理所当然会对房价产生影响。”

在这一过程中，有舆论指出，部分房地产社区或博客上还出现了诸如“该地区国会议员预测B/C值会较高”、“某国会议员正主导特定车站的设立”等帖子，进一步煽动混乱。

推进分当线从器兴至乌山延长工程的龙仁 华城 乌山等地方自治团体，正为确保项目可行性全力以赴。预定在龙仁处仁区建设的尖端系统半导体国家产业园区预定地全景。龙仁市提供

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在这样的氛围下，相关地方政府颇感棘手。一旦投机风盛行、房价大幅波动，反而可能对项目产生负面影响。

3个市为提高项目经济性，迄今为止一直在推进多种方案。特别是自韩国国家铁路公团启动事前可行性研究服务以来，这些地方政府一直推动将以下项目纳入研究范围：▲龙仁移动·南四邑高端系统半导体国家产业园区 ▲1.6万户规模的龙仁移动新城 ▲3.1万户规模的乌山世桥3地区 ▲1.3万户规模的华城金谷地区等。

龙仁市长Lee Sangil今年3月在龙仁市厅举行的总统主持民生座谈会上表示：“该线路已经纳入第四次国家铁路网规划，市民也迫切需要这条线路”，并向政府建议尽快推进项目。今年6月，他还会见了国土交通部第二次官Baek Won-kuk，请求加快推进线路建设，并递交了包括移动新城和世桥3地区在内的相关资料。

韩国国家铁路公团将研究服务期限追加延长至年底，被传是因为服务启动后，新产业园区建设、大规模住宅用地开发等需要考虑的变量增多所致。

问题在于，房地产价格上涨可能成为研究结果中的负面因素。若地价上升，在原本就因材料价格和人工费用上涨而建设成本压力加大的情况下，土地补偿费等进一步增加，会抬高作为B/C分母的成本值，从而产生拉低可行性数值的反效果。事实上，该线路总项目费用在2019～2020年调查时为1兆0243亿韩元，而在2021年国家铁路网规划公告时已飙升至1兆5772亿韩元，大涨54%。

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一位地方政府相关人士表示：“要将新铁路线路纳入政府政策，就必须证明其经济可行性。为此，要么提出充分的需求依据，要么找到压低总项目费用的方案。”他还解释了其中的难处，并补充说：“如果未经证实的不准确信息和数值传递给市民，可能造成巨大混乱。尤其是如果错误信息被公开发布，项目有可能被延迟甚至被取消，这一点令人担忧。”

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