[百岁时代理财]利率必须下跌房价才会降？

Published 04 Sep.2024 11:00(KST)

Updated 04 Sep.2024 13:45(KST)

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尽管美国联邦储备制度（Fed）加息，房价仍然上涨。今后如果利率下降，住房价格可能会下跌。

Fed将联邦基金利率从2022年2月的0.00%～0.25%上调至2023年7月的5.25%～5.50%，之后一直维持到2024年8月。30年期抵押贷款利率也从2022年2月的3.6%在2023年11月飙升至7.8%，此后一直维持在7%左右的高位。即便如此，美国全国房价在2022年2月至2024年6月之间仍上涨了10.1%。

可以从住房供需两方面来寻找房价上涨的原因。首先在供给方面，是住房供给的减少。美国新建住房销售量在2022年10月达到46万套的峰值后，2024年5月降至41万套。由于各类原材料价格上涨推高了建筑成本，再加上利率上升，建筑商相对减少了住宅建设。现有住房销售的降幅更大。2024年6月，现有住房销售量为390万套，骤降至2008年房价泡沫破裂并引发金融危机时的水平。

住房买卖如此减少，原因在于抵押贷款利率上升。根据美国大型银行富国银行的数据，超过80%的购房者以5%以下的利率获得贷款。居民在出售自住房并购买另一套住房时，必须以更高利率贷款，因此现有住房的供给减少，房价随之上涨。

另一方面，从需求角度看，对住房的需求也难免受到抑制。居民收入并未大幅增加到足以轻松购房的程度。美国房价自2012年3月低点至2024年6月上涨了141.7%，而同期居民可支配收入仅增长了69.8%。也就是说，房价上涨速度大约是收入的两倍。

住房的供给和需求都在减少，但供给减少的幅度更大。在现有住房成交量降至2008年金融危机前水平的情况下，房价却仍然上涨。

随着加息的滞后效应显现，在消费增速放缓的同时，通货膨胀率下降，就业增速也在放缓。个人消费支出物价涨幅（同比）从2022年6月的7.1%降至2024年7月的2.5%。预计9月之后，通胀率将接近2%出头的水平。

就业增速正在放缓。2024年7月非农部门就业人数增加11.4万人，与2023年月均增加25.1万人以及2024年上半年月均增加21.8万人相比，增势明显减弱。失业率也从2023年4月的3.4%上升至2024年7月的4.3%。预计Fed将在9月17日至18日召开的联邦公开市场委员会（FOMC）会议上下调基准利率。Fed出于对就业减少的担忧，也有可能一次性降息0.5个百分点，实施所谓的“大幅降息”。

在提前反映基准利率下调预期的情况下，抵押贷款利率近期已降至6.3%，一旦Fed降息，还会进一步下行。届时，建筑商将建设更多住宅，居民为搬入居住条件更好的住房而打算出售现有住房。随着利率下降，需求也会增加。今后房价将取决于供需变化。由于当前房价相对于收入偏高，供给比需求增加的可能性更大。那样一来，住房交易量将增加，而价格则预计会下跌。

在我国，利率上升时房价上涨的情况也曾出现。以2015年1月至2024年8月的数据进行分析，可以发现韩国银行基准利率与公寓价格之间存在正相关关系（相关系数为0.33）。这意味着利率并非决定房价的全部因素，而且在利率下降时，房价也可能随之下跌。